撰文：团结香港基金 土地及房屋研究主管 叶文祺、助理研究员 黄乐妍

《长远房屋策略》周年进度报告，简称《长策》，是政府每年都会更新的未来房屋需求及供应报告。新一份《长策》并没有在房屋问题不断加剧的时候为大家带来曙光，反而因进一步调低总房屋供应目标，因而被质疑“笃数”。但笔者认为，《长策》和现实情况存在落差的症结，是推算方式根本无法反映真实的住屋需求。

真实的住屋需求未被确切反映

政府计算总房屋供应目标主要有两个步骤，先将住户数目净增长、受重建影响的住户、居住环境欠佳的住户及其他因素相加以得出总房屋需求，再根据私营市场的空置单位数目作调整。笔者分析相关数字后，发现调低总供应目标的主要原因是住户数目净增长被下调12,300（与2014年《长策》相比则已下调73,000，见表一(a)），但笔者则对计算与解读方式不能苟同。

低供应令分户需求被人为压抑

一直以来，政府都用往年数字来预测未来住户净增长的趋势。的确，往年数字是值得参考，但并不能完全反映现实情况。笔者发现私楼租户的平均人数在2006至2016年十年间增加了0.34，数字背后反映越来越多家庭被迫几代共居同一屋檐下。最核心的原因是房屋供应不足，住户平均人数被人为地提高，分户的需求则被人为地压抑，令住户数目净增长连年被低估。

精明的读者也应该会发现，每年的实际落成量跟年均目标也有显着的落差，但这些落差好比欠债不用还一样。有说法指落差都会在居住环境欠佳的住户的数目上反映，不存在“走数”，但事实上，自2014年起累计短缺已有近10万个单位，但居住环境欠佳的住户的数目仅上升13,500个（见表一(c)）。显然，这数字只能反映被逼居住劏房的家庭数目，却未能反映被压抑的分户需求。

以上的指标反映推算方式的缺陷：房屋问题严峻，市民因难“上车”逼迫同住，房屋需求推算因而不升反跌，令供需更失衡，继而令房屋问题不断升温，造成恶性循环。笔者相信按照这个趋势，总房屋供应目标将会在两年内失守40万大关，并会严重阻碍政府觅地造地。

订立新推算方法才可解决问题

无可否认，笔者和不少市民一样，都对这份《长策》有点失望。其实要打破恶性循环别无他法，只能通过成立新的长远房屋策略督导委员会，重新检视《长策》中长远房屋需求的推算方式，才能得出可反映现实情况的房屋需求估算。希望政府能正视问题，做到急市民所急，尽最大的努力令人人都能安居乐业。