撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、助理研究员 黄乐妍

团结香港基金土地及房屋研究团队不久前到蓝田德田邨和广田邨考察，藉机跟街坊交流，了解他们的生活状况。虽然这两个公共屋邨地理位置相邻，但屋邨类型却不同：前者是全港39个租置计划屋邨之一，后者则是只供出租的公共屋邨。然而，谈及租置计划时，德田邨的街坊大多用“满意”、“感恩”、“幸运”等形容词，甚至用“德政”去描述计划，广田邨的街坊则倾向流露可惜、羡慕之情。

研究团队对街坊的反应不感到丝毫意外，因我们历年来的研究发现，租置计划确实可以带来种种好处，以下4点最为显着。

让基层拥有资产 缩窄贫富差距

第一，出售公屋有助缩窄贫富差距，让基层家庭借助资产升值获得财富增长。众所周知，香港的贫富悬殊问题非常严峻。根据瑞信出版的《环球财富报告》，香港最富有的1% 人口，便拥有全港53% 的财富。问题的核心在于，香港的置业率一直在五成上下徘徊，随着楼价上涨，“拥有物业”与“没有物业”两个阶层的财富鸿沟日益扩阔。2019年拥有私人物业的家庭，相比一个公屋租户，前者的财富是后者的30倍（见图），接近回归以来的最大差距。对于未能置业的人而言，无论他如何努力工作，收入和储蓄都难以追上楼价的涨幅，社会的财富差距亦只会愈来愈大。

重推租置计划给予80万居住在公屋的基层家庭（约占全港三成家庭）以低廉价钱购买其居住单位的机会，如同释放大量潜藏于公营房屋的财富，并转移予基层，让他们可以借助楼价上升来达到资产升值，改善生活条件。

释放土地价值 为全民创富

第二，重推租置计划能将原本潜藏在公屋的土地价值完全释放，相当于为全港750 万人每人创造约60 万元财富。事实上，对公屋租户而言，由于公屋单位并不能自由交易，价值很低；对港府而言，出租公屋单位不仅不能收回建筑成本，每个月的租金收入亦不足以应付单位的维修成本。但若公营房屋单位能在公开市场上自由交易，约4.4 万亿港元的土地价值就能够被释放出来，相等于2019年本地生产总值的1.5倍，并胜过香港全部外汇储备。

减轻港府财政负担 加强社会建设

第三，重推租置计划可大大减轻港府财政负担，节省的支出还可作完善社会保障制度之用。由于公屋建设、维修费用庞大，加上单位以远低于市价的租金出租，按现值推算，港府要为每个公屋单位提供大约240万港元的资助，长远为港府带来沉重的财政负担。相反，港府一旦出售单位就会带来额外收益。假设将单位定价为200 万港元，只需出售现有公屋单位的一半，即约40 万个单位，就能获得8000亿港元收入，相当于现时港府财政储备总额！尤其在新冠疫情重创香港经济、年度财政赤字扩至3000亿情况下，这笔收益就无异于及时雨。更何况，有关收益亦可用于兴建更多公营房屋、加强社会建设、完善教育及社会保障制度等，让全民受惠。

更有效运用房屋资源 中短期内纾缓房屋短缺问题

第四，重推租置计划可以提高公营房屋资源的使用效率，中短期内纾缓房屋短缺问题。实证研究发现，租置计划单位的业主家庭，其平均住户人数为3.4 ，比一般公屋租户的2.9 为高。按此推算，若现存的出租公屋单位全数出售，将可在不兴建任何新单位的前提下，额外容纳超过16万人口。这相当于一下子增建了逾6 万个公营房屋单位，约等于过去3 年的总公营房屋单位建设量。

出售公屋乃一举多赢方案 望港府谨慎思量

以上4 点力证租置计划实是一个一举多赢的方案，不仅能够帮助基层成为业主，令他们“从无变有”，港府亦能因出售现有公屋单位而得到额外收益，纾缓疫情对经济带来的冲击。而因“卖断”单位而省却的维修费用则能用作加强社会建设，装备香港以应对未来的各种挑战。希望港府能够在这个特殊时期谨慎思量，大力推动这个全民受惠的良策。