因时制宜从善如流 优化造地策略
因时制宜从善如流 优化造地策略
今次施政报告预测未来十年熟地供应将达3,370公顷，笔者十分认同今届政府持之以恒的造地决心。回顾上次楼市下滑经验，当年政府采取“积极不造地”政策，虽成功激活楼市，但同时带来土地房屋供应短缺问题，导致各项“辣招”陆续出台；直到今天大环境经济气候转差时，社会又出现“撤辣”呼声。为避免当年钟摆式的土地房屋供应策略造成不必要的社会动荡，政府除了要追赶多年土地房屋供应不足问题外，更要制造土地储备，为长远发展作好准备。
审慎计成本回报周期 缓急有序
面对“北部都会区”（北都）及“交椅洲人工岛”等多个大型发展项目，施政报告建议成立“大型发展项目融资委员会”，为各个项目研究不同融资方案，解决现金流不足的问题。笔者相信新成立的委员会将作明智部署，谨慎计算各项目的成本回报周期，维持政府一贯审慎理财原则。
政府今次公布的《北部都会区行动纲领》（《行动纲领》），首次列出北都未来十年主要项目的发展里程碑。笔者尝试综合《行动纲领》及施政报告提到的其他发展项目，分析如何进一步优化未来香港的造地策略。
由于北都幅员甚广，笔者认同行动纲领把北都细化成四大发展区域，按项目成熟度及迫切性，集中资源作策略性及按序发展。例如行动纲领把洪水桥定位为高端专业服务和物流枢纽，政府预计已规划的洪水桥站与附近的商业及商住用地发展，能同步在2030年完成，实现“基建与发展同步”原则。预计现时的港深西部公路暂可应付物流枢纽及高端专业服务的发展需要，故此港深西部铁路及洪水桥/厦村智慧绿色集体运输，则可按进度与整个洪水桥发展区在下阶段同步完成。
至于新田科技城方面，现时兴建中的河套区只有西面一个进出口，落马洲支线与河套区亦有段距离，规划中的北环线、北环线支线及北都公路会在十年后才启用，但河套区首三座大楼会在2024年底陆续落成，就算有创科机构进驻，创科人员亦不能便捷往返内地及香港各区。
纵使行动纲领建议会兴建“跨河桥梁小口岸”，为河套区与皇岗提供便捷的跨境设施，但交通基建发展仍大幅落后创科发展需要。故此，政府必须争取时间，加快兴建北环线及相关支线，并考虑优先扩阔现时的新田公路，待2025年建成新皇岗口岸联检大楼，实行“一地两检”安排后，随即重建落马洲口岸及以东的棕地。
当河套区及落马洲口岸发展到一定规模及完成北环线支线后，才开发湿地上的创科用地及北都公路。由于现时不少规划中的创科用地均位处湿地，要做到平衡发展与保育会是极大的挑战，考虑到现时的保育框架下，社会十分关注发展方案如何影响日后的保育政策，故此举可让政府争取时间兴建基建及向社会进行解说，共同设计规划，并提升湿地质素的发展及保育并存的方案。
行动纲领亦有提出口岸商贸及产业区，当中包括已发展中的古洞北及粉岭北新发展区。政府预计古洞北站于2027年竣工，能配合居民迁入时间。至于新界北新市镇及罗湖/文锦渡，则仍在规划阶段。由于3个口岸已建成，再加上香园围公路，行动纲领所建议的各种新兴产业可利用现有基建按部就班升级转型。故此，政府建议北环线东延线、新界东北线及北都公路可按时机成熟时兴建。
值得注意的是，行动纲领会探讨在此区设立“组装合成”发展用地，笔者十分同意在香港预留土地推广“组装合成”建筑方法，然而此区远离海岸，需考虑运送建筑材料及制成品是否方便及合乎成本效益，建议政府可以考虑龙鼓滩为另一选址。
人工岛方案 宜研单岛代替三岛
行动纲领有提及北都如何配合交椅洲人工岛发展，笔者同意延长港深西部铁路连接交椅洲人工岛。然而，由于交椅洲人工岛是由“无”到“有”的发展项目，需要有周详的发展部署才能全速展开，特别是填海造地与基建必须同步一体化进行，让交通基建及相关公用设施能于填海阶段同步在地底铺设，避免不必要的挖掘回填工程，减低兴建成本。
此外，政府亦应重新考虑以单岛代替三岛发展方案，减低填海成本及不必要的基建接驳，发挥核心都会区的优势。
施政报告预计在2025年启动将军澳第137区工程，2030年会有首批居民迁入，届时对现有将军澳的交通基建带来压力，政府应争取时间兴建将军澳线南延线及将军澳-油塘隧道。
综合而言，洪水桥站及古洞北站已按计划同步发展；北环线及其支线则要加快兴建追上新田科技城发展；港深西部铁路、北环线东延线、新界东北线、北都公路、将军澳线南延线及将军澳-油塘隧道，则仍可依赖现有基建争取时间稍后发展。
若以上各个项目发展顺利，政府便应进一步拓展中铁线及沙田绕道，加强北都及交椅洲人工岛的协同效应，让“北部都会区”成为港九与内地的中枢。
检讨基建设计 适时审视政策
笔者十分欣赏现届政府能因时制宜适时检讨政策。首先今届政府已意识到“基建先行”的迫切性，从善如流，将于明年重新启动东九龙及启德集体运输系统，有望实现起动九龙东成为CBD2的愿景。
施政报告预计在2025年启动将军澳第137 区工程，2030年会有首批居民迁入，届时对现有将军澳的交通基建带来压力，政府应争取时间兴建将军澳线南延线及将军澳-油塘隧道。
另外，施政报告亦承诺不会再改划“绿化地带”作大规模发展，考虑到一般“绿化地带”及郊野公园边陲地带位置偏远，亦涉及大量斜坡，若要发展相关土地，需要增建大量基建设施及进行平整工程，遑论日后可能衍生的维修斜坡费用，成本效益低。近期的台风及黑雨，为香港带来的山泥倾泻等场面历历在目，若非不得已，此等地带不会是理想的造地选项。
笔者期望政府能够继续听取社会意见，利用发展契机，因时制宜，适度审视发展政策，真正解决深层次土地房屋问题。
今次施政报告预测未来十年熟地供应将达3,370公顷，笔者十分认同今届政府持之以恒的造地决心。回顾上次楼市下滑经验，当年政府采取“积极不造地”政策，虽成功激活楼市，但同时带来土地房屋供应短缺问题，导致各项“辣招”陆续出台；直到今天大环境经济气候转差时，社会又出现“撤辣”呼声。为避免当年钟摆式的土地房屋供应策略造成不必要的社会动荡，政府除了要追赶多年土地房屋供应不足问题外，更要制造土地储备，为长远发展作好准备。
审慎计成本回报周期 缓急有序
面对“北部都会区”（北都）及“交椅洲人工岛”等多个大型发展项目，施政报告建议成立“大型发展项目融资委员会”，为各个项目研究不同融资方案，解决现金流不足的问题。笔者相信新成立的委员会将作明智部署，谨慎计算各项目的成本回报周期，维持政府一贯审慎理财原则。
政府今次公布的《北部都会区行动纲领》（《行动纲领》），首次列出北都未来十年主要项目的发展里程碑。笔者尝试综合《行动纲领》及施政报告提到的其他发展项目，分析如何进一步优化未来香港的造地策略。
由于北都幅员甚广，笔者认同行动纲领把北都细化成四大发展区域，按项目成熟度及迫切性，集中资源作策略性及按序发展。例如行动纲领把洪水桥定位为高端专业服务和物流枢纽，政府预计已规划的洪水桥站与附近的商业及商住用地发展，能同步在2030年完成，实现“基建与发展同步”原则。预计现时的港深西部公路暂可应付物流枢纽及高端专业服务的发展需要，故此港深西部铁路及洪水桥/厦村智慧绿色集体运输，则可按进度与整个洪水桥发展区在下阶段同步完成。
至于新田科技城方面，现时兴建中的河套区只有西面一个进出口，落马洲支线与河套区亦有段距离，规划中的北环线、北环线支线及北都公路会在十年后才启用，但河套区首三座大楼会在2024年底陆续落成，就算有创科机构进驻，创科人员亦不能便捷往返内地及香港各区。
纵使行动纲领建议会兴建“跨河桥梁小口岸”，为河套区与皇岗提供便捷的跨境设施，但交通基建发展仍大幅落后创科发展需要。故此，政府必须争取时间，加快兴建北环线及相关支线，并考虑优先扩阔现时的新田公路，待2025年建成新皇岗口岸联检大楼，实行“一地两检”安排后，随即重建落马洲口岸及以东的棕地。
当河套区及落马洲口岸发展到一定规模及完成北环线支线后，才开发湿地上的创科用地及北都公路。由于现时不少规划中的创科用地均位处湿地，要做到平衡发展与保育会是极大的挑战，考虑到现时的保育框架下，社会十分关注发展方案如何影响日后的保育政策，故此举可让政府争取时间兴建基建及向社会进行解说，共同设计规划，并提升湿地质素的发展及保育并存的方案。
行动纲领亦有提出口岸商贸及产业区，当中包括已发展中的古洞北及粉岭北新发展区。政府预计古洞北站于2027年竣工，能配合居民迁入时间。至于新界北新市镇及罗湖/文锦渡，则仍在规划阶段。由于3个口岸已建成，再加上香园围公路，行动纲领所建议的各种新兴产业可利用现有基建按部就班升级转型。故此，政府建议北环线东延线、新界东北线及北都公路可按时机成熟时兴建。
值得注意的是，行动纲领会探讨在此区设立“组装合成”发展用地，笔者十分同意在香港预留土地推广“组装合成”建筑方法，然而此区远离海岸，需考虑运送建筑材料及制成品是否方便及合乎成本效益，建议政府可以考虑龙鼓滩为另一选址。
人工岛方案 宜研单岛代替三岛
行动纲领有提及北都如何配合交椅洲人工岛发展，笔者同意延长港深西部铁路连接交椅洲人工岛。然而，由于交椅洲人工岛是由“无”到“有”的发展项目，需要有周详的发展部署才能全速展开，特别是填海造地与基建必须同步一体化进行，让交通基建及相关公用设施能于填海阶段同步在地底铺设，避免不必要的挖掘回填工程，减低兴建成本。
此外，政府亦应重新考虑以单岛代替三岛发展方案，减低填海成本及不必要的基建接驳，发挥核心都会区的优势。
施政报告预计在2025年启动将军澳第137区工程，2030年会有首批居民迁入，届时对现有将军澳的交通基建带来压力，政府应争取时间兴建将军澳线南延线及将军澳-油塘隧道。
综合而言，洪水桥站及古洞北站已按计划同步发展；北环线及其支线则要加快兴建追上新田科技城发展；港深西部铁路、北环线东延线、新界东北线、北都公路、将军澳线南延线及将军澳-油塘隧道，则仍可依赖现有基建争取时间稍后发展。
若以上各个项目发展顺利，政府便应进一步拓展中铁线及沙田绕道，加强北都及交椅洲人工岛的协同效应，让“北部都会区”成为港九与内地的中枢。
检讨基建设计 适时审视政策
笔者十分欣赏现届政府能因时制宜适时检讨政策。首先今届政府已意识到“基建先行”的迫切性，从善如流，将于明年重新启动东九龙及启德集体运输系统，有望实现起动九龙东成为CBD2的愿景。
施政报告预计在2025年启动将军澳第137 区工程，2030年会有首批居民迁入，届时对现有将军澳的交通基建带来压力，政府应争取时间兴建将军澳线南延线及将军澳-油塘隧道。
另外，施政报告亦承诺不会再改划“绿化地带”作大规模发展，考虑到一般“绿化地带”及郊野公园边陲地带位置偏远，亦涉及大量斜坡，若要发展相关土地，需要增建大量基建设施及进行平整工程，遑论日后可能衍生的维修斜坡费用，成本效益低。近期的台风及黑雨，为香港带来的山泥倾泻等场面历历在目，若非不得已，此等地带不会是理想的造地选项。
笔者期望政府能够继续听取社会意见，利用发展契机，因时制宜，适度审视发展政策，真正解决深层次土地房屋问题。
