撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 潘灏仪、研究员 牟添

鼠年已至，回顾过去一年政府的土地供应工作，可谓乏善足陈。稍有分量的几个土地供应计划或延误、或搁置。几个填海计划不是束之高阁，便是寿终正寝。发展粉岭高球场的详细研究仍未展开，而拓展岩洞及地下空间更是八字未有一撇。终于直到去年11月，酝酿已久的“土地共享先导计划”（下称先导计划）才姗姗来迟。

政府推先导计划主要目的，是加速释放新界私人土地的发展潜力。先导计划的三大关键要素，包括利用市场力量兴建基建配套，提升发展密度；要求新增楼面的七成拨予兴建公营房屋；以及成立专责中央小组，协调顾问小组提升项目审批效率。若能顺利实行，先导计划将有助于提高短期土地供应工作的效率。

计划助力短期供应

笔者曾多次提到，在未来数年本港公私营房屋供应或将面临断崖式暴跌。鉴于各项大型土地发展计划远水难救近火，我们亟需在中短期造出适宜建屋的熟地，以缓解供应危机。

政府近年来的短期房屋用地供应，主要依靠土地用途改划这个老方法。不过针对一个地块的土地改划工作，平均已需近5年时间。而先导计划由递交项目申请至完成改划，仅需时3至3.5年。若假设土地平整工作再需1至2.5年，则在4至6年内已能造出可建屋的熟地。这大大有助于增加中短期房屋供应。

双向沟通 统筹安排

先导计划的另一个要点，是成立跨政府部门的中央小组。该小组能为申请者提供一站式的谘询和协调服务，与项目申请人保持双向沟通，从而确保申请个案能尽快调整并达到政府要求。

另外，中央小组还有能力统筹规划，协调同地区多个申请个案。比如，各项目可以经协调共用基础设施，从而提高土地使用效率。

 增长远发展潜力还需策略基建

先导计划利用市场力量增加基建配套，以增加局部发展潜力。不过这并未提升整个新界地区的发展，而是形成零和游戏的局面。因为新界地区的整体发展潜力仍受策略性基建不足所限。

所以长远而言，新界地区需要大型交通基建发展，从而整个地区的发展容量。举例而言，北环线、屯门南延线、屯荃等铁路，以及11号干线和屯门西绕道等公路设施，都将为新界整体发展提供重要支持。

长远规划不容忽视

先导计划尽管仍有若干细节可商榷，但至少标志政府已做出了实际行动，致力增加短期土地供应。当然，我们必须再次强调，政府不能顾此失彼，怠慢长期规划工作，特别是新界的整体规划。只有如此，新界的长远土地开发才能有的放矢，释放长期土地价值。