撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、助理研究员 杨易霖 

最近，笔者受到新加坡市区重建局（市建局）的邀请，到访新加坡参观考察。行程的其中一个重点是参观他们2019年《总体规划草案》（Draft Master Plan）的展览，并与市建局的官员会面，瞭解他们土地规划的政策。新加坡的土地规划政策完善且具前瞻性，能为国家未来的发展作好准备。以下笔者阐述新加坡在规划过程和土地供应政策上与香港的异同，并检视我们有何改善的空间。

展览展出过往的《概念规划》地图

长远规划配合国家发展

首先，我们看看新加坡的城市规划过程。新加坡市建局主要制定国家的城市规划及中长期的土地规划。可能不少人会以为新加坡市建局与香港市建局的职能类似，但事实上其工作与香港规划署比较接近，但范围更广。新加坡的长远土地规划策略被称为《概念规划》（Concept Plan）。这是一项宏观的土地运用和运输规划，构建未来四十至五十年发展的愿景。市建局每十年检讨一次《概念规划》，以确保规划符合国家的发展方向。接着，市建局透过《总体规划》（Master Plan），把《概念规划》的构想转化成地区层面的规划。《总体规划》是一项法定的土地规划，引领着新加坡未来十至十五年的发展，并每五年检讨一次。另外，《总体规划》列出了每地块所允许的土地用途和密度，其功能接近香港的分区计划大纲图（Outline Zoning Plan）。

《总体规划》地图的互动展览

前瞻性的土地规划

《概念规划》及《总体规划》中有很多前瞻性的土地规划。其中一个例子是大南部海滨发展（Greater Southern Waterfront）。大南部海滨位于新加坡市中心南面，面积达1,000公顷，是滨海湾（Marina Bay）两倍半。当局计划将目前在海滨的货柜码头搬迁至较偏远的大士（Tuas），预计在未来十年内陆续完成。这样一来，这一大片位于市中心的土地价值将得到释放，以用于住房，商业和娱乐设施的发展。

值得注意的是，市建局在规划时，会收集来自每个相关政府部门的数据，并考虑未来经济和人口增长，以估计未来对土地的需求，从而制定土地开发计划。市建局也会和经济发展局作出协调，以配合新加坡未来经济及工业发展的需要，从而提供足够的土地。

最后，值得一提的，展览中的互动游戏、有趣影片和城市模型使笔者也忍不住参与一番，比香港政府的很多展览有趣得多！

《总体规划草案》展览中的城市模型

港府应定期检讨土地情况

相比新加坡每五年更新它们的总体规划，港府只会不定期更新土地供求的估算，而最近的评估来自《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》。因此政府和社会无法监察本港的土地供求情况。在土地供应专责小组报告的建议中，专责小组亦建议政府“定期及较频密地更新及检视整体土地供求情况”。港府可借鉴新加坡的经验，采取前瞻性的方式为本港的土地作更长远的策略性规划，并更定期对我们的土地资源作出检讨，以满足将来的土地需求。港府亦应确保土地规划能扶持及配合未来的经济发展，令长远土地规划策略与香港的经济发展相辅而行，使我们不再落后形势，打破土地永远供不应求之格局！