撰文：梁焯辉 规划署前署长

目前土地供应专责小组的公众谘询工作，主要集中在收集及衡量社会各界对不同土地供应选项的取舍及意见。同样重要的是，如何缩短实施选项的时间。许多人都对香港漫长的土地开发过程感到无奈，而这个过程确实非常复杂和冗长，它可能涉及不同条例，诸如《城市规划条例》、《环境影响评估条例》及《前滨及海床（填海工程）条例》；政府多个部门如规划署、地政总署、屋宇署、土木工程拓展署、环境保护署及其他工务部门在这个过程中都担任重要的角色。

新界东北：由规划至安居

由于不少港人不明白有关过程，我因而尝试以新界东北新发展区为例，解说漫长的发展过程，希望供各界参考，探索出更佳的可行方案，加快土地供应。

新界东北的规划及发展研究于1998年启动，把古洞北、粉岭北及坪輋/打鼓岭确定为合适的新发展区，以配合未来的房屋及其他用途的土地供应。然而，新发展区的建议因房地产市场低迷导致于2003年搁置。

2007年完成的香港策略规划《香港2030：规划远景与策略》，重新审视新界策略发展区的需要，并建议落实新发展区。

有关部门随即于2008年初向立法会提交拨款申请，以便开展初步规划及工程可行性研究。土木工程拓展署与规划署于2008年6月联合委托顾问进行新界东北新发展区规划及工程研究，并于5年后的2013年完成。

新界东北新发展区是《环评条例》附表3的指定项目，必须遵守该条例下的法定程序。工程项目简介于2007年11月28日提交给环保署，环境研究概要于2008年1月11日由环保署发出，环境影响评估报告则于2013年10月18日获附带条件的批准，整个程序为时6年。此外，在新发展区开展工程前，根据《环评条例》附表2的指定项目，例如道路工程、污水处理设施等，还需环保署发出环境许可证才可动工。

法定规划过程在规划和工程研究拟定的建议发展大纲图完成后启动。2013年12月20日，古洞北及粉岭北分区计划大纲草图同时公布，供市民查阅两个月后，分别收到20668和21117份有效申述，以及5596和6007份有效意见。由于收到大量陈述和意见，城规会根据法例，向行政长官申请延长原来在草图公布后9个月内把草图提交行政长官会同行政会议审批的时限。

建议开发到落实花16年

该草图随后于2015年6月16日由行政长官会同行政会议批准——由草图刊登宪报后，大概用了一年半时间完成《城规条例》的程序。

在实施工程之前，仍需新一轮的拨款申请和顾问甄选。这包括技术上的可行性评估，然后才进入工务工程计划、初步设计、相关影响评估和法定程序、征收土地。

此外，详细设计和招标文件也将于招标和建设之前启动。基础设施项目通常需时6至7年，建设项目则需时4至5年。根据现时估算，预计第一批人口可于2023年迁入新界东北新发展区。由2007年《香港2030》研究确认开发新发展区的需要开始计算，到落实计划便要用上16年。

总结经验：简化程序法例

除了环评和《城规条例》指定的公众谘询之外，在规划和工程研究中进行三轮公众谘询活动。

换言之，同一规划建议，便要多次谘询公众意见。虽然在现有条例下，难以避免这种情况，但可能仍有空间把法定程序更好地纳入规划和工程可行性研究过程中，以减少所需时间；也可考虑根据不同条例，同步进行若干程序。

一些共同关注的领域，例如环境、生态、景观和视觉影响是环评和《城规条例》的相关考虑因素，而两者均要求申请人提交内容相近的报告，是否有空间简化这些程序呢？

至于《城规条例》，若分区计划大纲草图涉及有争议的土地用途建议，最大的挑战是如何处理大量陈述和意见。就新界东北新发展区的两份草图而言，城市规划委员会共安排39次公开会议，听取有关陈述和意见。

显然，在个别人士向城市规划委员会作出口头陈述的权利与提高处理大量性质相似的陈述和意见的效率之间，有必要取得平衡。

公众对大型开发项目提出司法覆核的情况并不少见，这将进一步推迟开发的时间表，并增加项目成本。就新界东北新发展区这个个案，2015年7月28日城规会收到一位市民对它两份草图作出的决定提出司法覆核申请的通知；然而，在2016年6月10日聆讯后，申请被高等法院原讼法庭拒绝。

鉴于以上所述，土地开发程序应进行一次全面的检讨。可委任一个由法律、规划、工程及其他相关专业组成的小组，研究及分析有关条例的对接和对整体开发过程的影响，听取部门、业界、市民对程序运作的意见，制订措施精简发展程序，缩减土地开发的时间。