社会易有错觉，土地选项非此则彼，但觅地从来需要多管齐下。假设港府落实“明日大屿”计划，即拥有相对庞大的土地储备作为筹码，才有足够的谈判条件，与业主讨价还价，那么收回私人土地也比较容易。况且只要我们善用融资方法，填海根本毋须花费公帑。

毋须花费公帑

至于项目融资及成本控制，建人工岛除单靠政府动用库房储备以传统项目工程合约兴建之外，我们还可参考当年沙田第一城的合约模式。1979年，港府开标竞投沙田海床逾600多万方尺的填海工程，终由四大地产商（长江实业、新世界、新鸿基、恒基）合组的百得置业有限公司投得。

其后，百得置业铲平了两个山丘，取得14幅土地，其中七成交还政府兴建（包括禾輋、乙明、秦石、沥源等）公共屋邨；余下大约200万方尺的土地，便是沙田第一城。

如此安排，政府不但不必投入公帑，亦毋须对工程造价进行监控，因为工程超支须由中标者承担。

人工岛规模相当庞大，为了引入竞争，事前须把整个人工岛划分为可分阶段进行的填海工程。分期填海亦可增加灵活性，可根据实际情况调节填海的速度和规模。此外，更可引入私人参建模式兴建公屋，价廉质佳之余、亦可缩减建造时间。今天的沙田，接近70万人口，安居乐业，是港人一直称颂的发展模式。故此，“明日大屿”也可参照该合约安排，就能省却市民掏空库房的疑虑。

再说，我认为“明日大屿”亦可配合以“土地债券”发展新界土地。顾名思义，“土地债券”即政府向业权人发行“土地债券”，换取新界私人土地，包括棕地、闲置农地、原居民的祖堂地等，再以基建主导重新规划；好处是，规划不再囿于业权分散、地界不清及不规则所衍生的问题，毋须与地主作冗长的谈判，亦不损害土地持有人的利益。债券持有者可以换取一定面积可发展土地，而且不仅限于经重新规划的新界土地，也可换取填海得来的土地。

换句话说，政府得“以空间换取时间”，用“明日大屿”的土地，向业主换取今天零散棕地及闲置土地的发展权，重新规划新界，早日释出土地发展潜力，避免让现有土地继续晒太阳。要土地持有人愿意接受政府以“土地债券”换取其手上土地，政府必须有大量土储作为谈判条件，不然土地持有人可以“吊高来卖”，倘有“明日大屿”的土地作后盾，以“地债”收地必更为顺畅。

谈到填海，有说不如近岸填海。近岸填海的造价，看似比起兴建人工岛为低，但亦须考虑其交通基建配套的成本。近岸填海，须从现有的土地开辟新路，若路途偏远的话，配套的运输网络自然所费高昂，遑论当中牵涉漫长的收地过程、费时失事。

不得不察的是，近岸填海可能对附近居民造成负面影响，而且阻力也较大，要花较多精力和时间摆平各方利益。如马料水的填海计划，亦遭马鞍山居民大力反对，由此可知一二。

“明日大屿”人工岛拥优越的地理优势，东至港九，西至大屿，兴建的交通连接至市区，基建所需土地均从海床而来，毋须牵涉拆迁赔偿，成本实应低于近岸填海，且获得的土地比较容易规划。更重要的是，填海与近岸填海并非相互排斥，都是不可以轻易放过的造地方案。

发展棕地不易

反对人工岛的理据之一是，以发展棕地取代填海，发展棕地便可省却填海所需填料、建设海堤等费用，成本相对低廉。先不说单是发展棕地能否满足短、中、长期的土地需求，发展零散的棕地可谓说易行难，其隐含的交易费用不低；加上棕地作业林林总总，如车场、仓储、锯木场等，均直接间接贡献香港经济，市民甚或一直受惠而不自知，例如网上购物，该件货物可能已使用棕地上的仓储服务，假若因迁移而大增的成本，只会转嫁市民身上。

此外，一旦开拓棕地，政府亦没有足够土地重置棕地作业者。横洲发展方案的实例指出，要与数以千计的棕地作业者讨价还价，发展时间无疑旷日弥久，绝不比建设人工岛短，甚至更漫长。

早前团结香港基金估计，填海造地每尺只需1360元，比起收回新界农地1560元为低，填海比发展棕地更划算，且能提供较平坦及大规模用地，令社区规划更为妥善。当然，这不表示政府不应发展棕地或光是填海，便能解决香港土地短缺的问题。香港的土地问题严峻，且积存已久，已到了病入膏肓的阶段，必须以鸡尾酒疗法，多管齐下，才能彻底根治。

“明日大屿”造价的庞大数字或许为市民带来困惑，担心政府工程超支亦是可以理解的。后者可以合约安排解决，前者只是事实的一面，我们必须兼视其整体经济效益。由于该计划提供大量土地，令香港得以重塑，为港人居住及就业创造新希望。

诚然，放眼全球各地，填海是最有效的“造地”方法，南韩仁川的松岛国际商业都市乃面积600公顷的全新城市，兴建于填海土地上，被誉为全球最大的智慧城市；新加坡的填海地集中在市中心，占全国五分一面积；位处低洼的荷兰也是填海处处，两成面积由填海取得。各国填海造地的成功先例，早已说明填海并非洪水猛兽。

总的来说，“明日大屿”兼具经济及社会效益，亦有利政府重新规划及发展新界土地，只要采取恰当的合约安排，社会更可分文不出而取得可发展土地，绝对值得政府投放资源作深入探究。