撰文: 团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 潘灏仪、助理研究员 牟添

近年的楼市都以大涨小回的格局为主调，公屋的轮候时间也在节节攀升。我们在近期的研究就有明确指出香港的公私营房屋供应或会在数年后出现断崖式下跌。2023年的私楼落成量将较2018年大跌四成，而未来十年公营房屋将累计录得8.5万个单位的短缺，公屋一般申请者平均轮候时间更将在3年内由现时的5.5年升至突破6年。本港房屋和土地供不应求已是一个不争的事实。政府在过往亦透过改划希望在短期内纾缓问题，但改划只为权宜之计，它始终未有开辟新的土地，因此是“事急马行田”之举。为寻求更多行之有效的短期供应措施，我们建议︰

第一，优先发展25幅“改划地”

第二，尽快开展“棕地”及私人新界农地改划工作； 

第三，认真考虑西贡十四乡两幅“未划分山坡地”。

一、优先发展25幅“改划地”

自2013年起，政府共公布了215幅有潜力改划作住宅发展的土地。截至今年第一季度底，剩余尚未启动法定改划程序的土地有69幅。这些有待改划的土地可提供11.6万个单位，当中接近六成为公营房屋。我们倡议政府应优先改划剩余69幅有待改划土地中的其中25幅用地。我们认为它们应能够相对顺利地完成改划。这25幅土地地势大多较为平缓，且已有道路接驳，亦临近现有社区，因此可利用附近已存在的公共设施。在视觉影响方面，其相关用地发展与环境亦较为相容。

二、尽快开展“棕地”及私人新界农地改划工作

除改划215幅已公布的土地外，政府亦应积极寻求更多可能性。土地供应专责小组在去年底提交的报告中建议，通过发展“棕地”和利用私人的新界农地储备，在短中期预计分别可释出110公顷和150公顷土地作住宅发展。因此，我们建议政府除加速改划已公布土地外，亦要进一步扩充改划地清单，尽快向公众披露新一批有改划潜力的用地列表，并公布较为详细的工作计划和时间表。

三、认真考虑西贡十四乡两幅“未划分山坡地”

我们亦建议政府着手研究两幅位于西贡十四乡的“未划分山坡地”的发展潜力。“未划分山坡地”皆位于郊野公园范围外，并且未被任何分区计划大纲图覆盖，因此无需进行修订郊野公园边界或改划用途的法律程序。发展这些土地的好处是它们大部分由政府拥有，因此无需斥资收回土地或赔偿。据我们的初步观察，相关地段毗邻现有主要道路和附近的中密度发展，同时地势相对平坦，因此值得进一步研究（详见图1）。

图1：十四乡的两幅“未划分山坡地”（图中红点圈起范围）

资料来源：城市规划委员会、渔农自然护理署、团结香港基金。

始终要靠填海辟地才能治本

如今土地全面短缺的困局其实是过往几十年来缺乏造地的恶果。当下房屋供应危机水深火热，我们实在需要着力落实行之有效的短期措施，但短期措施始终未能增加新的土地，不应被视为终极解决土地房屋问题的长期策略。归根究底，我们必须开辟土地、建立土地储备，才能从根源上解决土地房屋问题。推进中长期措施，如落实“明日大屿”甚至是更远期的长洲南填海等大规划造地计划势在必行。只有多管齐下全面推进觅地和造地工作，才能避免香港在未来重蹈覆辙！