为加快市区重建步伐，政府早前推出“额外地积比率先导计划”及“跨区地积比率转移”两个新措施，直接提供诱因，鼓励私营机构参与重建市区。业界普遍欢迎，但坊间亦有不少声音质疑，新政策过于倾斜私人市场，发展商可能倾向把地积比率转移至利润较高的旧区，变相推高旧区发展密度，与措施原意相违。

政府应认真正视并回应这些忧虑，确保政策能够有效借助市场力量，纾缓重建困难，同时改善社区发展，真正达至双赢。

放宽地积比率是惯常重建市区手段

私人发展商一直是市区重建的最重要推手。碍于市建局资源有限，未能处理所有重建项目，故此有需要继续利用市场力量推动重建。惟具重建潜力的楼宇已日渐减少，以现今楼宇老化速度，市区老化问题只会愈来愈严重。就此，政府推出“额外地积比率先导计划”：发展商若承诺拆卸7个指定地区内，楼龄达50年或以上、地盘面积不少于700平方米且具住宅元素的楼宇，并重建作住宅用途，即可获额外20%免补地价总楼面面积作为奖励。

事实上，不少地方如日本、韩国及内地多个城市，都透过适度放宽地积比率来提升重建项目可行性。部分城市甚至由政府直接提供补贴，以抵销重建成本，但这难免要动用社会资源去资助私人项目。上述先导计划则以额外提供20%免补地价总楼面面积作为诱因，既可吸引私人发展商积极参与，又毋须动用公帑，属较务实做法。

透过提供额外总楼面面积，的确会增加市区发展密度，因此在该先导计划下，发展商除了可以用实体方式，于原址重建时直接使用该额外地积比率，亦可选择将额外地积比率转化为土地价值，用以抵销原址重建项目或北都及其他地区土地交易的地价，从而纾缓旧区发展密度。

至于“跨区地积比率转移”新措施，会放宽目前同区地积比率转移安排，“输出地盘”范围由现时旺角及油麻地，扩展至其余5个指定地区，容许“输出地盘”地积比率跨区转移到全港其他地区以至新发展区，以减低市区发展密度。

正因为北都发展带来契机，本港市区重建可拥有较其他城市更灵活的措施选择。善用北都的规划发展容量，吸纳新措施所产生的额外楼面面积，有助纾缓市区重建带来的压力。

城规会是新措施下重要把关角色

虽然如此，坊间有意见指出，市区仍有不少优质地盘及高价地段，发展商在选择“接收地盘”时，往往会倾向把额外地积比率及跨区地积比率，投放到利润更高的市区土地上，从而推高市区发展密度，跟新措施原意背道而驰。

从宏观规划角度来看，单靠不断提高地积比率来推动市区重建，确实不是可持续模式，不可能无止境增加重建发展密度。不过，若配合良好的城市设计，情况可以改观。以日本东京、大阪的重建项目为例，只要项目规模够大，则既能提升地积比率，又能同步增加旧区公共空间，把看似矛盾的目标变成可行。日本不少超高密度城市至今运作良好，关键就在于优质设计与规划。

更理想的做法，是善用北都发展这个难得契机，鼓励发展商把额外地积比率及跨区地积比率，投资到北都新发展区。政府已就“额外地积比率先导计划”发出联合作业备考，并在城规会批准之后，修订地积比率转移的规划指引。笔者期望这些文件能够订出明确、具鼓励性的审批条件指引，引导发展商把新措施下的诱因，优先落实于北都发展。

城规会则继续肩负把关责任，确保相关规划申请，能够为旧区及北都新发展区带来真正“规划增益”（planning gain），不会对周边环境造成负面影响，从而达至社会发展与私人市场的双赢。

最后，除了上述地积比新措施，政府也应继续探讨更多善用北都契机去促进市区重建的方法，例如在北都预留充足的重置单位储备，这既可减轻市区重建成本，也可为受影响市民提供更多补偿选择。