撰文: 叶文祺 团结香港基金研究员、朱泰亨 团结香港基金助理研究员

楼市持续破顶，令社会热议“上车靠父干”的现象。继某新楼盘推出时，有尚未毕业的23岁同学靠母亲帮助，以高达一千万元入市，引起大众热烈讨论后；发展商在最近推售该盘第二期项目时，更考虑提供“逆按揭”付款办法，让父母以自住物业作抵押，似乎参观示范单位、排队买新楼已成为“亲子活动”之一。

本港资产负债表稳健

伴随中国经济起飞，香港经济稳定增长，一代港人享受经济繁荣的成果，累积了大量财富。事实上，现时香港的资产负债表相当稳健，银行总存款数量自回归以来上升近4.5倍，本港近三分二自住业主已全数偿还其物业的按揭贷款（俗称“供甩楼”）（图1）。当中隐含的财富效应及潜在的杠杆所带来的购买力，成为楼价上升的重要因素之一。在楼价高企及房屋市场长期供不应求的背景下，长远的财富累积足以令早年已拥有资产家庭的下一代可在“斗快买私楼比赛”中胜出。

图1. 按借贷或按揭状况划分的自置居所业主

 (资料来源: 各年人口普查数据)

事实上，以现时的低息环境，供楼对一个普通家庭并不算是一个沉重的负担。但在现时金管局的楼按限制下，迫使有心置业而又欠缺“父干”的一代，追求首期要求较低的上车盘。以屯门“上车三宝”之一的利宝大厦为例（表1），按最近成交价316万元的单位计算，最多可以做九成的楼按（需符合注1所列的资格），首期需要31.6万。假设没有父母一辈帮忙，若夫妇／情侣二人在3、4年前开始计划，固然仍会相当吃力，但说要达标亦绝非不可能，每月供款占家庭入息中位数比率亦只有40.2%。这亦促使细价私楼远远跑赢整体楼市升幅。

表1.上车盘例子: 屯门利宝大厦

 资料来源: EPRC经济地产库资料、团结香港基金

拆解“上车靠父干”的跨世代困局

需知物业是大部分家庭最重要的资产，这会带来“富者越富”等财富不均问题，有损社会上流动力。幸好的是，以林郑月娥为首的新一届政府的土地房屋政策以置业为主导，与基金会早前建议的概念一致。林太上任后提到，“港人首置上车盘”的售价不一定要与市场挂鈎，或只考虑巿民负担能力，增加折扣率，有助市民“上车”。我们进一步建议，售价可更为科学化地与建筑成本挂鈎，同样的定价机制亦应应用于“绿置居”，甚至居屋。然而，若未能增加整体资助出售房屋数量，只是把现有的公共房屋资源重新分配，在“饼”没有增大下，一群人分多了“饼”必会使另一群所分的减少。另外，若未能优化现时补价机制，现时居屋所面对的流转低等问题，亦难以获得解决。因此，政策成功的关键仍在于额外增加资助房屋供应，并锁定补价于出售时水平，不随楼价上升，使业主更容易补价。

惟正本清源，“补贴置业计划”(注2) 的推行至关重要。简单而言，计划主要希望将现有或未来的的公营房屋均以出售为本，并锁定未来的补价于出售时的水平，这有助纠正资本市场的不完善。一方面，单位定价于建筑成本及获政府的融资担保，可令有一定经济能力的家庭，在免却现时严谨的房贷融资要求下，有能力选择购买现有或新落成的公营房屋，满足置业欲望，而非抢购面积细小的细价上车盘，还能享受楼价上升带来的资本增置。另一方面，在减少竞争下，可令细价楼回归合理价格及减少价格波动，令享受不到公营房屋政策的买家更易入市。

注:

(1)    现时，对于四百万元以下的住宅，置业人士可透过香港按揭证券有限公司下的按揭保险计划，获得最高八成按揭成数，而有固定收入、供款与入息比率不超过45%的首次置业人士，则可申请九成按揭。

(2)    简单而言，“补贴置业计划”是将现有的公屋及居屋计划合并为一，提供两种以置业为标的居住选择：“补贴出售”及“先租后买”。有能力置业者可购买“补贴出售”单位，未有能力置业者则可“先租后买”，此计划亦由政府担保，提供九成至九成半按揭。同时，计划建议优化现行补价机制，将补价金额锁定在入住时水平，相关金额可按社会共识决定要否补上利息，但不再跟浮动的市价挂钩，从而更有效帮助基层置业。