撰文: 叶文祺 团结香港基金高级研究员、潘灏仪 团结香港基金研究员

政府于三月一号公布了2018-19年度的卖地计划，共提供27幅住宅用地，预计可供兴建约15,200伙。而综合各项土地供应，料可提供25,500个单位，对应政府的土地供应目标18,000个单位，理论上应可达标，但其实“魔鬼在细节”。

若我们将各种渠道的供应归纳为政府主导及私人主导的土地供应，可从表1看见，去年的土地供应已经扭转了过往多年由政府主导的格局，并预计只能兴建约8,720个单位，占比大幅从前五年约79-88%的比例降至只有34%，取而代之的私人主导的土地供应占比则上升至66%。

表1. 过去六个财政年度的供应目标及实际供应数目

个中原因，实为卖地计划里包含多幅“生地”之过。“生地”即未完成规划作住宅用途或土地未完成收回、清拆及地盘平整或欠缺适当基建设施的土地。如在2017-18年的卖地表内,就有八幅在启德的土地因未完成修改相关大纲图的城规程序，未能及时推出。若非私人发展／重建项目忽然飙升，去年供应目标可能只能仅仅达标，更遑论大幅超标。

而在2018-19年的卖地计划的27幅住宅用地当中，有达16幅土地未完成改划，涉及11,710个单位，占总数的77%（见表2）。另一方面，毋需进行改划程序、即政府有十足把握能推出的地皮（俗称“熟地”）其实只有11幅，只涉及3,540个单位。以此推算，来年度的土地供应预测可建屋量有可能低至只有约13,840个单位。因此，来年度的土地供应仍存在巨大的不确定性。

表2. 2018-19年度卖地计划中住宅用地的改划情况（单位数目）

事实上，私人发展／重建所需的发展时间一般较官地长，其开展的数目又极不稳定。以新地的西贡十四乡项目为例，发展商就曾受访时表示，由于该处为生地，开山至少要3至4年，发展周期超过8至10年。而根据我们统计，透过卖地计划出售的土地、铁路项目、市建局重建项目计，由卖地计起至楼盘落成整个发展周期来看，一般大概需时4.8年，比补地价项目所需为短。由此可见，倚重补地价项目来填充土地供应将会令未来私楼落成拖得更长、更慢。

追本溯源 开展造地 建立储备

追本溯源，香港今天面对积羽沉舟的土地、房屋短缺问题，乃归因于现时政府欠缺“熟地”储备。我们认为，香港急需建立土地（“熟地”）储备，以增加土地供应弹性、对冲一系列生产“熟地”过程中的风险及应对未来产业及社会转变所带来的需要。政府的“土地供应专责小组”将于四月中展开公众谘询，当中有多达17项短中长期的土地供应方案可供讨论。基金会期望各位社会贤达、大众都可以积极讨论，正视香港未来的土地困境，找出解决土地、房屋短缺的方案。