撰文: 叶文祺 团结香港基金高级研究员

房委会今天将推售新一期3个新居屋屋苑，包括启德启朗苑、长沙湾凯乐苑及东涌裕泰苑，合共提供约4,400伙单位。新一期居屋将维持以市价7折定价，其中启德启朗苑最贵的单位售价达630万元，尺价近一万元，以年收入计是全港住户入息中位数的近20倍！难怪社会上有人形容这是“癫价”。

提高入息上限 白表户未必受惠

而因应售价上升，新一期居屋的入息限额亦会调高，其中白表二人及以上家庭的每月入息限额将由现时的5.2万元增加约一成至5.7万元。这对于现时月入5.2万至5.7万元的家庭当然是好消息。但对于大多数现时合资格的白表家庭却是坏消息，因新居屋的售价上升将令他们更难负担，亦因为合资格的居屋申请人增加，而减低了成功认购的机会。

事实上，过去数年面对楼价上升，政府已不断提高合资格购买居屋的入息限额。其中白表二人及以上家庭的每月入息限额由2011年的27,000港元上升近一倍至2017年的52,000港元，而全港有近8成住户每月入息低于52,000港元（这里只考虑入息，实际上居屋申请人还要符合资产限额，及不可在香港持有住宅物业）。

售价与市价挂鈎 脱离购买力

社会上有声音质疑，到底出售公营房屋的需求有多大，指特首“置业为主导”的方向只是一厢情愿，不会有那么多人买。但这其实只是最基本的经济学原理：货品定价高自然少人买，定价低便会刺激需求。楼价飚升，加上公营房屋与市价挂鈎的定价机制，当然会令其较难负担。但其实只要房委会放弃把定价与市价挂鈎，改以建筑成本为基础定价，便可使之更贴近市民的负担能力。

相反，若政府坚持现行机制，而楼价持续上升，香港的资助房屋系统便会变得十分奇怪。附表举例阐述：假设首置盘、居屋、和绿置居的买家皆可承造9成按揭，以2.2%年利率供款25年，并按50大屋苑尺价作市价标准，假设3种资助房屋分别以8折、7折、及55折出售；则3组买家分别要用32%、37%及44%的收入供楼，而绿置居买家能仅仅通过压力测试。

假设未来5年，楼价和收入都按过去10年趋势增长上升（前者为每年12%、后者4%），若要保持与以上相若的供款占收入比率（以及能通过压力测试），令楼价不会比今天更难负担，唯一的方法就是把折扣率不断随楼价上涨而调高，折扣愈打愈大！5年后，今天8折出售的首置盘便要以55折出售，等于今天的绿置居；现在7折的居屋要半价出售；绿置居更要以低于4折定价，公屋居民才买得起（见图）。

资产升幅超收入 青年人难负担

以上正正说明现时公营房屋与市价挂鈎的定价机制之不合理性。对此，笔者认为与其不断调整资助出售房屋的折扣或合资格买家的入息限额，倒不如更科学化地以单位的建筑成本为基础定价。

当然，笔者不是预言未来5年楼价一定会继续上升。事实上，楼价的短期升跌往往受各项因素，包括息口走势及资金流动等影响，笔者亦没有水晶球。不过，长期来说，资产升值速度高于收入增长，却似乎是发达经济体的结构性趋势。由历史数据看来，发达经济体的资产升值速度持续高于收入增长，这也是法国经济学家皮凯提（Thomas Piketty）的着作《二十一世纪资本论》中的重要论点。

事实上，过去10年本港楼价每年上升12%，相比之下家庭收入中位数年均增长大幅落后，只有4%。试问一对年轻的在职夫妇，在没有双方父母的帮助下，如何能依靠工作收入储得到足够首期置业？

共享物业升值成果 社会更和谐

而现时香港的业主及租户数目各占大概一半。社会上一半的人凭着手上的房屋资产，在过去10多年享受着因经济发展带来的庞大资产升值。另一半人却因为没有房屋资产，不但没法同样地享受资产升值，还要负担租金持续上升的压力。当中一些租户虽然渴望拥有物业，但眼看收入追不上楼价，在没有“父干”下难以负担高昂的首期。这样长久下去必会引起社会分化及跨代流动性不足等问题。

要社会和谐丶跨代流动，政府必须使“居者有其屋”，让更多香港市民有置业的机会，透过物业升值分享经济成果。说到底香港楼价上升，都是归因于全香港人都有份贡献的经济繁荣、社会稳定。既然是这样，为甚么经济发展的红利，只是有楼的人才可以享受？