撰文：韦志成 市区重建局行政总监

子曰：“四十而不惑，五十而知天命，六十而耳顺，七十而从心所欲，不逾矩。”人生去到50岁后，便彷佛可以掌控自己的命运，但对市区中超过50年楼龄的楼宇而言，它们的命运掌握在人类手中。

两年前，我上任市建局行政总监时，同事告诉我香港超过50年楼龄的楼宇约有9000幢。两年后，这个数字已突破10000幢。根据《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》谘询文件，2046年全港将有326000个楼龄70年或以上的私人住宅单位，反映本港楼宇老化问题将日益严重。市建局自2001年成立以来，经过17年努力，也只重建1300幢楼宇，意味近两年老化楼宇的增幅已抵消市建局过去17年的努力。

面对刻不容缓的楼宇老化及土地供应短缺问题，除了市建局须改变策略以提高市区更新的效率外，我认为香港须多管整下，包括透过填海及建立土地储备，大幅度增加土地供应，才能解决由土地不足所衍生的种种问题。

两条腿走路 灵活运用土地

为了在高密度的市区中更有效推动市区更新，市建局近年开始采用“两条腿走路”：第一条腿是以原有模式推展项目，但会倾向选择范围较大的项目，务求透过规划更善用已建设环境的土地；另一条腿则是以“规划主导”代替“项目主导”的模式，推展旧区更新，并选择了油麻地、旺角这两个旧区作先导，进行一个具规模的更新规划研究，旨在透过规划手段解决旧区老化问题。

由于整个油麻地及旺角地区的建筑物已经使用近九成的地积比，而剩余一成的地积比却分散在不同的地方，难以善用。我们希望能把部分剩余地积比集合，然后分配在其他适当的地方，释放重建潜力。然而，释放现时城规要求容许的剩余地积比也未必可以处理全部问题，原因是市建局的收购成本相当高，重建楼宇时，剩余地积比需要有已建地积比的一半或以上，才有机会达致收支平衡，所以最理想的情况是，政府可以考虑适度放宽地积比及高度限制。

释放地下空间 充分利用

现时香港人口密度是每平方公里27000人，是新加坡的2.7倍；油麻地及旺角的人口密度更高达每平方公里180000人，比香港整体密度高数倍。在现时挤迫的市区中，放宽地积比将无可避免地会增加居住密度；而透过增加密度作为解决居住用地不足的做法只能属一次性，我们不能无限地向高空发展。

归根究柢，香港需要开拓更多土地，才能长远解决土地不足的问题、才可以持续地发展。如果增加建筑物高度会影响环境，我们更应在重建楼宇过程中善用地下空间，把路面部分的车辆及社区活动重置到地下，腾空路面空间只作公共交通及步行之用；而高密度城市的其中一个好处，就是发展为环保低碳的步行城市。
不过，今天的规划要求及《建筑物条例》令我们难以充分释放地下空间。举例说，现时条例对每一幢建筑物的内部运输设施都有相关的规定和要求，唯有政府拆墙松绑，才能令地下空间可以充分发挥减轻路面负担的功能。

创新方法改善市区环境

发展成为“智慧城市”是政府及社会共同愿景，我们在建筑科技方面也应齐头并进。我与专业团体交流建筑技术时，他们指出现时不少楼宇均采用被动式透风设计，在楼宇中间预留一个空心地方，造成透风效果，减低热岛效应。

我认为未来的设计可以主动出击，把现时无叶风扇的原理和技术引入城市设计。举例说，我们不需要在更新旧区时兴建空心大厦，只须透过科技找出适当的通风位置，添置以感应器控制的无叶风扇装置；当地区风速低时，就开动风扇，调节空气流通，解决因增加密度带来的通风问题。这无叶风扇更可以是由太阳能推动的环保装置。

坊间有说法指市区重建会增加楼面面积，是增加土地供应的其中一个方法。从我们的经验看来，这个说法十分值得商榷。首先，市区重建的目的是解决市区老化的问题，并改善旧区居民的居住环境，并不是为增加土地供应；其次，重建的大厦也需受地积比限制，若重建大厦已超越现时规划要求容许的地积比，重建后的单位数目更可能少于原有单位的数目。此外，重建需要处理安置问题，把原来的人搬到空置单位或用土地兴建新单位作安置之用，最终仍需新的土地支持。

策略性填海 满足不同需求

在芸芸增加土地供应的选项中，我最赞成优先考虑可以省略部分工序，例如不用造地或不需处理大量清拆安置个案的土地供应方法，特别是填海造地，虽然填海不能节省造地的工序，但填海用地不涉及清拆及安置的行动，填出来就可以立即用。

政府更应因应国家“一带一路”及大湾区政策，重新审视过往在《优化土地供应》提出的22个填海选址，进行深化的规划及工程研究，特别就香港西部的规划发展作全面检讨。我明白社会对东大屿都会的人工岛有不少疑虑，但在各个选址中，大屿山交椅洲是最适合大幅度填海的地点；同样地，在大屿山与香港岛之间的中部水域南端，也可作填岛的考虑，用以容纳一些不需要大规模交通基建支援的用途。

至于其他选址考虑，简单来说，香港东部吐露港水质较好而且季候风强，未必是宜居选址，更需要经过郊野公园来兴建道路接驳交通，影响郊野公园环境；香港西部水域有白海豚，我们只可以填平部分龙鼓滩作发展用途，或作迁置市区的厌恶性设施，以腾空市区的珍贵土地作其他用途；至于中部属主要航道，难以大范围填海。经综合考虑后，最理想的选址只剩下大屿山交椅洲附近，加上该处水比较浅，适合填海。

建立三级土地储备 未雨绸缪

尽管政府正积极透过不同的方法追赶大落后的土地供应，但仍需一段时间造地才能满足需求。由此，我们应建立土地储备以应付不时之需。土地储备可以不同的模式存在，最广泛的定义是先造土地，然后在未有长远规划时，让土地作临时用途。

诚然，我们可把土地储备划分为三级，最初步的土地储备是先就有发展潜力的土地作可行性研究；第二级是就这些土地进一步作规划及工程研究，不过未需要动工；第三级就是已经动工造出来的土地，先作临时用途。如果我们缺乏前两级的土地储备，我们在有需要时才找土地，就永远未能追上需求，即是香港现正面的问题。
总的来说，可持续发展须在经济发展、环境保护和社会考虑3个要素之间平衡协调，前两者可以透过客观研究、资料和数据分析掌握状况，而后者则可以公众谘询以了解公众需要和意见。在增加土地供应这个迫切需要解决的议题上，前期研究工作和土地谘询可同时进行。

展望未来，不论是在解决楼宇老化或增加土地供应的议题上，均需社会携手合作。市建局会以“法、理、情”兼重的方式处理旧区重建的问题，并会积极推动预防性楼宇维修保养意识，鼓励业主定期为楼宇作保养维修，使楼宇“历久常青”，减慢已建设环境老化的速度，降低旧区重建压力，令香港可以更有效运用有限的社会资源。