香港土地供应短缺，经济结构失衡且缺乏增长动力，新田科技城实属难得机会，但在缺乏相关开发经验的情况下，实属一大挑战。因此，团结香港基金发布题为《招商造地新策略启动经济新引擎：新田科技城发展建议》的研究报告，糅合全球各地经验并结合本地实况，为关键挑战提供解决方案。开发过程的首要挑战，当属由谁来担任“开发主体（Lead development entity）”，成为项目总舵手负责创科园区开发和营运。

综观全球案例   4 类开发主体

由专门“政府机构”担任开发主体，可保证创科园区获得所需的政策、监管及财政支持。举例来说，台湾新竹科学园区是全球知名的半导体研发生产重镇，由直属行政院科学及技术委员会的园区管理局一站式负责开发、营运和管理。这类园区开发主体更容易在政府内部获得跨部门支持，有利于进行更全面的土地用途规划，亦因此在制定税收减免、财政补贴、人才政策等促进园区发展的针对性政策法规上更具优势。

然而，由政府全盘负责亦有缺点，包括庞大前期投资导致的公共财政压力，以及土地利用效率和市场化程度低。参考一些由商业机构担任开发主体的案例，我们发现这些园区具有更积极承受风险的特质，因此能够更高效地扩大园区内产业集群的发展。举例来说，上海张江高科技园区由国企背景的上市营运商张江集团负责开发，通过对园区内表现优秀的企业租户进行策略性投资，集团在加速对方的成长速度之余，也为自身带来可观回报，展示了较大风险胃纳（Risk Appetite）所带来的优势。

当然，以商业原则经营的疑虑，在于投资决策往往受制于盈利能力和市场波动，不利于回报期较长的基础研究。因此，我们亦探索了第三类案例，即由“科研机构”担任创科园区的开发主体，以丰厚的知识和人才储备推动产学研合作。例如英国剑桥科技园由剑桥大学开发营运，大学充分利用自身享誉国际的科研社群网络，成功吸引了如阿斯利康、拜耳、华为、微软和东芝等产业龙头在园区内设立总部及研究中心。

最后一类具参考价值的开发主体为“公私合营单位”，通过引入政府和商界共同参与发展和管理，充分利用彼此优势，确保项目能够同时在政治和经济上可行。举例来说，三藩市Mission Bay创科产业集群正是一个集各家所长的案例，由当地政府机构三藩市重建局与发展商Catellus成立合资公司负责开发，向世界顶尖科研机构加州大学三藩市分校（UCSF）捐献建校土地，并围绕校园开发商住项目，成功将原来荒废的铁路车厂重新打造成朝气蓬勃的生命科学中心。

以上4类开发主体案例或多或少都涉及公共投资成分，需要政府担当引导角色，加上考虑到香港过去发展新市镇的经验，由政府担任新田科技城的开发主体是合适做法。然而，为减轻政府“孭飞”负担和效率短板，且利用新田科技城土地业权过半由私人持有的特征，我们认为应该同时引入私人参与，充分利用政府和市场双重优势提升整体效率。因此，我们梳理出3种方式，向私人土地业权人提供参与园区开发的政策支持。

倡3方式 政策支持私人参与

第一种方式建基于现有的“加强版传统新市镇发展模式”，但增设锁定龙头创科企业作为先决条件，向申请原址换地的业权人给予补地价优惠。由于原址换地作创科用途有别于一般纯商业考量的换地申请，能带来推动创科发展的社会效益，因此提供补地价优惠属合理政策激励。而为确保该创科项目在落成后能立刻发挥“锚”作用，企业名单须事先获得政府批准。

第二种方式属于前述方式的变奏，允许申请原址换地的业权人也可以兴建人才公寓，但住用部分的面积须与创科用途面积挂鈎。考虑到创科园区与生活社区所在的新田市中心在开发进度和空间布局上存在明显落差，准许创科用地业权人在同一土地兴建人才公寓属于合理安排，惟最高住用楼面面积不应超过龙头机构和创科用途面积的10%，且应设有只租不卖的条款限制，确保公寓发挥服务创科人才的首要功能。

第三种方式是引入“新田科技城发展债券”，可理解为一种兼具共同投资特性的新增赔偿选项。当政府需要进行大面积收地，传统赔偿方案只以现金结算，不但对公共财政构成一定压力，业权人也未必乐于接受这唯一选项。有见及此，我们建议业权人除可选择传统现金赔偿，亦可选择由政府债券和现金组成的混合赔偿方案，成为新田科技城的共同投资人。债券利率可分为固定和浮动利率，当中浮动利率可与产出增值、企业税收、固定资产投资额等与新田科技城发展相关的一篮子关键绩效指标挂鈎，使债券持有人可享受发展红利。

正如今届政府所强调，香港应该更好地结合“有为政府”和“高效市场”，由政府创造有利环境和条件，让市场发挥力量，以大力推动高质量发展。新田科技城正好创造了这个难得机会，让私人参与成为助力，促进政府主导开发，合作打造一个足以革新香港经济结构的新发展引擎。