相隔一年没有新供应，政府刚刚开放新一期居屋申请，涉及7个项目，预计供应约8,900个单位，定价仅为市价的一半。一直以来，不少收入超出公屋申请资格、又无力负担私人住宅价格的夹心阶层市民，均把置业希望投放在居屋供应上，而参考过去6次发售新居屋，均出现10倍以上超额认购，在房屋严重供不应求的大环境中，近年的资助房屋供应都显得杯水车薪。

虽然预计大部分申请者都将在“大抽奖”中空手而回，但纵观7个新项目，我们可以从中归纳出目前香港4类主要建屋土地来源，分别是“核心市区土地”、“新市镇土地”、“市区新发展区土地”、以及“新界新发展区土地”，并通过分析这4类土地在新居屋项目中的发展过程与分布，预示特区政府和市民未来较务实可期的资助房屋供应方向。

核心市区觅地建屋 费时失事

第一类供应：稀少难得的“核心市区土地”

北角渣华道项目骥华苑和土瓜湾高山道项目冠山苑，都位于地价高昂的港九核心市区，其中骥华苑更是自2014年复建居屋以来首个港岛项目（撇除属于绿置居的柴湾蝶翠苑）。两个项目分别提供248伙和495伙，合共仅占今次全部供应的8%，反映核心市区土地供应相当稀少。

除了供应量少，发展过程亦甚为艰辛。两个项目的前身都属于“政府、机构或社区”用途，骥华苑前身为使用率高的电照街游乐场，而冠山苑前身则是一个暂用作沙中线工程地盘的公园。要动用高密度社区难得的休憩空间，就无可避免地会在土地改划过程中遭受大量质疑，反对主要围绕区内休憩空间不足、交通超出负荷、“屏风”效应等，需要在建筑设计和施工方案上因应进行调整。

结果从2014年首次提出，到2024年预计项目落成，发展期前后长达10年，可见在核心市区觅地建屋可谓费时失事，估计未来难有更多类似供应。

新市镇已不“新” 短期难供地

第二类供应：成熟饱和的“新市镇土地”

沙田安睦街项目愉德苑和将军澳昭信路项目昭明苑，都位于90年代以前落成的新市镇，分别提供543伙和594伙，合共约占今次全部供应的13%，占比为4类土地中的次低。

事实上，自复建居屋以来，近半单位供应都来自新市镇土地，在过去一段长时间，新市镇在本港房屋供应上可说是独挑大梁。
然而，所谓新市镇其实早已不“新”，大部分土地都已开发或另有用途，要兴建新住宅就必须如核心市区般进行土地改划，例如愉德苑的前身为“休憩用地”，而昭明苑的前身则是“绿化地带”和“政府，机构或社区用地”，两个项目都受到不少反对，主要涉及社区设施和交通超出负荷、附近社区景观受阻等。

今时今日的新市镇，已经和核心市区相差无几，因此未来的资助房屋供应能力亦相当有限，在规划程序的约束下，难在短时期内供应具规模的建屋土地。

市区新发展区 土地已见底

第三类供应：已经见底的“市区新发展区土地”

启德2B区2号地盘项目启欣苑和安达臣RS-1号地盘项目安秀苑，分别属于“启德发展计划”和“安达臣道石矿场发展计划”的一部分，两项发展计划都位于九龙核心市区的范围之内，都是拆迁老旧大型基建设施后腾空出来的大片相连土地，可说是市区中的新发展区。两个项目分别提供约1,840和1,906伙，合共占今次全部供应高达42%，在4类土地中占比最高。

然而，两个市区新发展区原先规划作住宅发展的土地，实际上已全数推出，其规划方案也因政府住宅土储“干塘”而被一改再改，先后将10幅私人住宅用地（3幅位于启德、7幅位于安达臣）改为发展公营房屋，政府又在2021年宣布，将5幅启德商业用地改划为住宅用地，被认为已经使出“杀手锏”，相信市区新发展区的资助房屋供应，将在未来5至10年内以“挤牙膏”方式完成推售，之后便无以为继。

新界新发展区 持续可期

第四类供应：持续可期的“新界新发展区土地”

在新居屋当中，只有快将落成的东涌裕雅苑来自这类土地供应。值得留意的是，裕雅苑项目供应约3,300伙，占今次全部供应高达37%，以单个项目计算占比最高，说明“土地面积大、能作整合发展”是这类土地供应的特色。

事实上，2018年推售的东涌裕泰苑，单位数目就达到1,226伙，而2020年推售的皇后山山丽苑，单位数目更高达3,222伙，且两个项目附近都尚有大量未开发土地可供继续发展。毫无疑问，新界新发展区大量土地尚待开发，相信将在未来5至10年逐渐取代新市镇和市区新发展区，成为资助房屋供应的主要来源。

其实，除了东涌新市镇扩展、洪水桥、古洞北／粉岭北等正在推展的新界新发展区外，我们也曾发表相关研究报告，力争在大屿山东部水域填海造岛，以及推动新界实现大规划城镇化，而这些建议亦分别被政府以“明日大屿愿景”和“北部都会区”的形式采纳。相信要在未来持续且大规模地增加资助房屋供应，将离不开填海及大规模开发新界。