从私楼“库存月数” 预判楼价升跌
从私楼“库存月数” 预判楼价升跌
讨论香港住宅市场，大众习惯聚焦于楼价指数的升跌。然而，这种“价格中心主义”的视角，往往让人忽略了市场更深层的运作逻辑--供求关系。
价格指数本身无法呈现背后的供求状态，要穿透价格噪音、看清市场的底层结构，“供应库存月数”这项整合供求两端的综合指标，更具参考价值。
库存月数 反映消化私楼速度
“供应库存月数”整合私人住宅的潜在供应与实际需求，以房屋局《私人住宅一手市场供应统计数字》中公布的已落成及兴建中项目的未售出单位数量，除以该年一手私人住宅平均每月成交量，指数代表按当前成交速度消化现有库存所需的月数。月数愈长，供过于求的压力愈大；月数愈短，需求愈炽热。
根据典型的住宅发展周期，从动工至落成一般需时约3至4年，因此36至48个月可视为市场平衡的基准区间。
回顾早期，总未售单位基本维持在4.8万至5.9万个之间，供应相对平稳且处于较低水平。换言之，此阶段的库存月数起伏，并非源自供应方面的大幅增减，而是由需求波动及政府针对需求面的调控政策所主导。
2004至2007年，环球经济扩张，加上“自由行”政策持续带动财富效应，需求远超当时有限的供应，库存月数一度低见26个月。其后，2008年未售单位数量虽较2007年微跌，但受金融海啸影响，信贷急剧收缩，买家信心崩溃，月成交量急挫，导致库存月数飚升至59个月。
及至2009年，各国相继推出量化宽松，资金泛滥推动资产价格回升，成交显着反弹，库存月数亦迅速回落至36个月。
进入2010年，楼价在低息环境下继续攀升，政府于年底首次推出额外印花税，标志着“辣招”时代的开始。踏入2011年，政策效应逐步浮现，成交跌至当时的历史新低，库存月数随之升至54个月。辣招成功冷却市场亢奋情绪及需求，却也拖慢了市场吸纳新增供应的速度，令库存月数在2013年一度触及60个月，创下当时新高。
其后，政府自2010年起系统性增加土地供应的成效逐渐浮现。此阶段总未售单位稳步增加，标志着供应出现结构性转变，市场不再像2000年代般长期供应偏紧，而是开始迎来更充裕的潜在供应储备。
与此同时，市场逐渐适应“辣招”带来的较高交易成本，加上经济回稳，需求持续向好。2014年起，每月成交回升至逾千宗，库存月数随之回落。2017至2019年，放宽按揭保险门槛激活了换楼链，加上环球经济同步复苏，每月成交进一步飚升至超过1,700宗的高位，库存月数被压缩至约40个月。
值得留意的是，尽管需求在高位徘徊，此阶段的库存月数大致维持在40至56个月之间，未有重返2000年代低见26个月的极端水平，波动区间明显收窄。这反映在供应基数已显着扩大的背景下，库存月数的波动得到一定程度的缓冲，市场内在稳定性较以往有所提升。
2023年升见102个月 翌年撤辣
2020至2023年间，供应持续增加，需求却接连受挫。此前批出的地皮陆续进入建筑后期，形成大量“兴建中”的未售单位，已落成货尾亦积累攀升，总未售单位连年创新高，至2023年达9.1万个，刷新当时的纪录。需求面同时遭受多重打击：疫情中断售楼活动、环球加息推升按揭成本，月成交于2023年萎缩至896宗的历史新低。供应增加而需求下跌，令库存月数飚升至102个月，远高于市场平衡基准的36至48个月，清晰揭示市场已陷入严重失衡，政府亦随即于2024年全面撤销所有需求管理措施。
“撤辣”后，需求格局出现大幅逆转，全面“撤辣”释放了被遏抑多年的刚性购买力，减息周期令借贷成本下降，人才入境计划亦带动人口流入与置业需求。一手月成交量由2023年的896宗回升至2024年的1,409宗。
进入2025年，强劲成交开始实质消化库存，总未售单位回落至8.4万个，一手月成交量进一步升至1,712宗。供应回落、需求炽热，带动库存月数由102个月急降至49个月。短短两年间库存月数几近“减半”，足见供求平衡可以转变得相当迅速，也印证了政策转向与市场信心恢复的叠加威力。未来需灵活调整土地供应步伐，避免因供应收缩过快而引发价格大幅波动的风险。
前瞻性指标 提供相对客观视角
相比楼价指数，供应库存月数具备独特的观察价值。它是一项较具有明显前瞻性的指标：楼价反映的是过去及当下的成交结果，而库存月数则将“已落成”及“兴建中”的未售单位一并纳入考虑，直接反映未来供求之间的潜在张力。这项指标亦为政策及市场分析提供了关键的量化参考：当库存月数处于高位时，反映市场正面对较大的去货压力，价格下行风险相应累积；当库存月数跌至36个月以下，则意味未来供应将转趋偏紧，楼价上行压力将逐渐浮现。
以近期周期为例，2022至2023年库存月数处于83至102个月的极高水平，其后楼价在2022年至2024年间连续3年录得跌幅，累计下调逾两成半。及至2024年初，库存月数从高位逐步回落，楼价终在2025年迎来反弹。这清晰地展示出库存月数的变化与楼价走势之间存在紧密的先行-滞后关联：库存高企往往伴随楼价受压，而库存持续回落则为楼价复苏提供条件。
供应库存月数的起伏，浓缩折射出香港住宅市场从需求过热、政策遏抑、供应累积到需求反弹的完整周期。从2004年的26个月，到2023年的102个月，再到2025年的49个月，这项指标的变化轨迹，为观察市场结构转变提供了一个相对客观、且具预判力的视角。对于政策制定者、发展商及市场参与者而言，与其单纯追逐即时的价格变动，更应将供应库存月数纳入核心分析框架，方能准确把握市场背后的供求状态。如何在土地供应、市场需求与价格稳定之间取得动态平衡，值得在政策层面持续审视和关注。
讨论香港住宅市场，大众习惯聚焦于楼价指数的升跌。然而，这种“价格中心主义”的视角，往往让人忽略了市场更深层的运作逻辑--供求关系。
价格指数本身无法呈现背后的供求状态，要穿透价格噪音、看清市场的底层结构，“供应库存月数”这项整合供求两端的综合指标，更具参考价值。
库存月数 反映消化私楼速度
“供应库存月数”整合私人住宅的潜在供应与实际需求，以房屋局《私人住宅一手市场供应统计数字》中公布的已落成及兴建中项目的未售出单位数量，除以该年一手私人住宅平均每月成交量，指数代表按当前成交速度消化现有库存所需的月数。月数愈长，供过于求的压力愈大；月数愈短，需求愈炽热。
根据典型的住宅发展周期，从动工至落成一般需时约3至4年，因此36至48个月可视为市场平衡的基准区间。
回顾早期，总未售单位基本维持在4.8万至5.9万个之间，供应相对平稳且处于较低水平。换言之，此阶段的库存月数起伏，并非源自供应方面的大幅增减，而是由需求波动及政府针对需求面的调控政策所主导。
2004至2007年，环球经济扩张，加上“自由行”政策持续带动财富效应，需求远超当时有限的供应，库存月数一度低见26个月。其后，2008年未售单位数量虽较2007年微跌，但受金融海啸影响，信贷急剧收缩，买家信心崩溃，月成交量急挫，导致库存月数飚升至59个月。
及至2009年，各国相继推出量化宽松，资金泛滥推动资产价格回升，成交显着反弹，库存月数亦迅速回落至36个月。
进入2010年，楼价在低息环境下继续攀升，政府于年底首次推出额外印花税，标志着“辣招”时代的开始。踏入2011年，政策效应逐步浮现，成交跌至当时的历史新低，库存月数随之升至54个月。辣招成功冷却市场亢奋情绪及需求，却也拖慢了市场吸纳新增供应的速度，令库存月数在2013年一度触及60个月，创下当时新高。
其后，政府自2010年起系统性增加土地供应的成效逐渐浮现。此阶段总未售单位稳步增加，标志着供应出现结构性转变，市场不再像2000年代般长期供应偏紧，而是开始迎来更充裕的潜在供应储备。
与此同时，市场逐渐适应“辣招”带来的较高交易成本，加上经济回稳，需求持续向好。2014年起，每月成交回升至逾千宗，库存月数随之回落。2017至2019年，放宽按揭保险门槛激活了换楼链，加上环球经济同步复苏，每月成交进一步飚升至超过1,700宗的高位，库存月数被压缩至约40个月。
值得留意的是，尽管需求在高位徘徊，此阶段的库存月数大致维持在40至56个月之间，未有重返2000年代低见26个月的极端水平，波动区间明显收窄。这反映在供应基数已显着扩大的背景下，库存月数的波动得到一定程度的缓冲，市场内在稳定性较以往有所提升。
2023年升见102个月 翌年撤辣
2020至2023年间，供应持续增加，需求却接连受挫。此前批出的地皮陆续进入建筑后期，形成大量“兴建中”的未售单位，已落成货尾亦积累攀升，总未售单位连年创新高，至2023年达9.1万个，刷新当时的纪录。需求面同时遭受多重打击：疫情中断售楼活动、环球加息推升按揭成本，月成交于2023年萎缩至896宗的历史新低。供应增加而需求下跌，令库存月数飚升至102个月，远高于市场平衡基准的36至48个月，清晰揭示市场已陷入严重失衡，政府亦随即于2024年全面撤销所有需求管理措施。
“撤辣”后，需求格局出现大幅逆转，全面“撤辣”释放了被遏抑多年的刚性购买力，减息周期令借贷成本下降，人才入境计划亦带动人口流入与置业需求。一手月成交量由2023年的896宗回升至2024年的1,409宗。
进入2025年，强劲成交开始实质消化库存，总未售单位回落至8.4万个，一手月成交量进一步升至1,712宗。供应回落、需求炽热，带动库存月数由102个月急降至49个月。短短两年间库存月数几近“减半”，足见供求平衡可以转变得相当迅速，也印证了政策转向与市场信心恢复的叠加威力。未来需灵活调整土地供应步伐，避免因供应收缩过快而引发价格大幅波动的风险。
前瞻性指标 提供相对客观视角
相比楼价指数，供应库存月数具备独特的观察价值。它是一项较具有明显前瞻性的指标：楼价反映的是过去及当下的成交结果，而库存月数则将“已落成”及“兴建中”的未售单位一并纳入考虑，直接反映未来供求之间的潜在张力。这项指标亦为政策及市场分析提供了关键的量化参考：当库存月数处于高位时，反映市场正面对较大的去货压力，价格下行风险相应累积；当库存月数跌至36个月以下，则意味未来供应将转趋偏紧，楼价上行压力将逐渐浮现。
以近期周期为例，2022至2023年库存月数处于83至102个月的极高水平，其后楼价在2022年至2024年间连续3年录得跌幅，累计下调逾两成半。及至2024年初，库存月数从高位逐步回落，楼价终在2025年迎来反弹。这清晰地展示出库存月数的变化与楼价走势之间存在紧密的先行-滞后关联：库存高企往往伴随楼价受压，而库存持续回落则为楼价复苏提供条件。
供应库存月数的起伏，浓缩折射出香港住宅市场从需求过热、政策遏抑、供应累积到需求反弹的完整周期。从2004年的26个月，到2023年的102个月，再到2025年的49个月，这项指标的变化轨迹，为观察市场结构转变提供了一个相对客观、且具预判力的视角。对于政策制定者、发展商及市场参与者而言，与其单纯追逐即时的价格变动，更应将供应库存月数纳入核心分析框架，方能准确把握市场背后的供求状态。如何在土地供应、市场需求与价格稳定之间取得动态平衡，值得在政策层面持续审视和关注。
