撰文:　黄元山 团结香港基金副总干事兼政策研究院主管、叶文祺 团结香港基金高级研究员、唐嘉逸 团结香港基金助理研究员

近日楼价继续炽热，而本年度预算案公布前房屋委员会（房委会）公布了最新一期居屋定价，仍以市价七折定价。居屋售价跟私楼售价挂鈎，需参考附近私人屋苑价格，而过去一年私楼价格持续上升，连带居屋售价水涨船高，其中位于启德的启朗苑平均尺价高达9,700元，而长沙湾凯乐苑售价最高的单位作价630万元，创居屋一手定价历史新高。

房委会同时建议调高白表二人或以上家庭每月入息限额，由5.2万大幅增加约一成至5.7万元。居屋售价上升，要确保居屋买家的每月按揭供款占入息比率能够通过金管局的压力测试，无可避免要把入息限额调高。事实上，翻查2017年第三季综合住户统计调查按季统计报告，若果只计算入息，居屋申请资格其实已覆盖全港八成多人口。

入息限额续增 违政策原意

居屋跟随私楼价格持续上升，后果便是收入较低的家庭根本不能负担，以一个400平方尺的居屋单位为例，假设尺价1万元，即售价400万元，每月按揭供款也高达18,000元（假设按揭成数9成、还款期20年、按揭利率2.15%）。即使是月入4万的家庭，其每月供款占收入比率在假设加息3厘后将刚刚超过60%，并不能通过金管局的压力测试。而月入4万元其实已经属于全港收入最高的三成住户。

而把入息限额进一步提高，后果是更多较高收入人士符合居屋申请资格，要留意房委会是以抽签形式，而非经济状况分配居屋单位给合资格申请人士，合资格的居屋申请人增加，变相减低了收入较低的家庭入住居屋的机会。

居屋政策原是要协助社会基层人士置业，提供置业阶梯，让他们在经济能力有改善时在私人市场置业。单纯为了符合按揭供款占入息比率的限制，让较高收入人士分薄基层人士的资源，却明显有违政策原意。这实是现行居屋政策在楼价升幅持续超过收入升幅这背景下的一个始料不及的后果（unintended consequence）。

成本定价 免跟市价升

若楼价升幅持续超过收入升幅，不断调高居屋申请入息限显然不是一个可持续的方法，要解决问题必须重新检视居屋政策中的定价机制。团结香港基金过去便曾多次建议公营房屋应该以发展成本出售。

以现时居屋建筑成本平均约190万元计算，假设按揭成数9成、还款期20年、按揭利率2.15%，每月供款只需约8,800元，使基层家庭更易负担。而即使私楼价格急升，只要发展成本不大幅提高，入息限额仍然可以维持在一个较低的水平，确保有需要人士才可以受惠于政府资助的居屋政策，直接提高基层市民置业的机会。

社会有意见认为调低居屋售价至发展成本会吸引大量人士申请居屋，加剧供不应求的情况。诚然，过去数次推出新居屋项目时，都录得超额认购过百倍。假若有关居屋的其他政策无改变，可以预期降低售价后超额认购的数字会更为惊人。但超额认购的数字其实同时反映基层市民的置业需求强劲。相反，如果只是把入息限额拉高，固执地不把定价拉底，后果只是把政策原本要帮助的一群摒弃门外，其实是掩耳盗铃，后果更不理想。

事实上，政府过去的房屋政策一直忽略基层市民的置业需要，公营房屋供应主要作出租用途，只有小部分供购买。现届特首林郑月娥在施政报告提到房屋政策以置业为主导，并将绿置居恒常化。笔者认为是满足基层市民置业需要正确的一步。政府不是要“迫人置业”，却是让基层的人起码有一个选择权，可以选择租住或是购买公营房屋；倒过来说，现时的做法，只是定一个“天价”，然后就说基层市民并没有置业需求，变相其实是“迫人租屋”，剥夺基层享有资产从而分享社会繁荣成果的机会。

扩绿置居推租置 治本增供应

此外，要全面满足基层市民置业需要，必需要扩大绿置居计划的规模，并且重推租置计划，使现有公屋租户及公屋轮候册上的人士皆有置业的机会。这一方面可为居住在出租公屋及公屋轮候册上的人士提供一个向上流的机会，同时亦能减轻部分以绿表申请居屋的压力。

若绿置居及租置计划的规模够大并能照顾绿表人士的置业需要，居屋的资源便可以集中在经济状况较绿表家庭为佳但仍未能自行在私人市场置业的人士。绿置居与居屋分别照顾社会中不同阶层的人士，这才是一个完整的置业阶梯。

归根究柢，不论是绿置居还是居屋，要解决供不应求的问题必须从增加供应着手。事实上，现时短中长期公营房屋的供应都严重落后。由2017/18至2021/22年的五年间，预计只有约100,000个公营房屋单位落成，与政府目标140,000个单位落差超过三成。长远供应方面，即使用尽政府所觅得土地，亦只能提供237,000个单位，与目标280,000个单位相差甚远。所以政府在改革现时公营房屋制度的同时必须加大力度增加土地供应。