撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 许雅婷

牛辞旧岁，虎跃新程。笔者关心香港的土地房屋发展，希望政府新一年展现“虎跃奇峰气势雄”的气魄，一改过去的积弊陋习，将口讲多年的房屋供应付诸实行。若要在短期内填补房屋短缺，缩短公屋轮候时间，政府必须在造地建屋的整个过程中，全方位“提速”、“提效”及“提量”。情况犹如一场马拉松：若要在漫长的比赛中不断取得进展，选手就必须全面培训速度、肌力、耐力等等各项能力，而非单单针对训练某一项身体机能。

不同持份者谘询应整合

一个发展所经历的步骤，不但涵盖上游阶段的规划及公众谘询，亦包括中下游阶段的土地收回及清理、详细设计、土地平整及楼宇建设等工序。本文分析大型发展、公营房屋项目及私人住宅的3类发展过程，以阐述如何精简流程，达至“提速”的效果。

大型发展项目如填海及新发展区，由前期规划到首批“熟地”供应，一般需时14年或以上，尚未计及楼宇建设的时间。在前期规划阶段，除了常见的3阶段公众谘询外，不同条例如《道路（工程、使用及补偿）条例》、《收回土地条例》、《城市规划条例》、《环境影响评估条例》等亦就同一项发展计划重复谘询。就此，不同条例的持份者谘询应予整合，避免重复性质相同的步骤。到了收地阶段，政府则应推出更多公私营合作机制，以善用市场力量加快整理业权，并因应棕地营运者、农户及寮屋户等占用人的需求作安排，来缓和收地的抵触。

另外，新发展区一般被划分多个期数发展，而较后期数的准备工序如详细设计、收地及土地平整工作，虽不受前期工程影响，仍需留待前期发展完成才开始。对此，政府应该同步展开各期数的准备工序，亦应于第一期工程期间也为其余期数的私人土地启动换地程序，令条件合适的私人土地得以提早发展。

就填海项目，政府内部行政规定要求填海工程前，须先为上盖发展制定详尽的“分区计划大纲图”。只要修改现时做法，在上盖发展的城市规划程序时同步进行填海工程，已经可以为整个填海项目节省一至两年的时间。

除了大型发展项目，其他私人住宅项目主要来自农地改划、综合发展区，以及旧楼重建，而发展往往历时10年以上。

在规划阶段，城市规划程序可以精简，例如将制定图则程序的法定时间由目前17个月缩短一半，或容许发展项目在个别规划申请获批后就能启动后续步骤，毋须留待“分区计划大纲图”修订完成。

至于土地行政阶段，地契通常因牵涉其他部门的要求而变得复杂，增加了实际发展的困难。若特定要求已由相关条例规管，或有专责部门负责执法，理应毋须包含在地契内。同时，目前地契修订一般需时近5年时间，政府不妨延伸“标准金额”补地价制度至所有新界农地，以提高地契修订的效率。

专业判断平衡各方需求

另外，综合发展区往往因业权众多而未能有效实行。在这方面，政府可按面积和业权分布拆细综合发展区用地，并量化其审批指标。此外，针对旧楼重建，关键在于如何提升私人及市建局的重建速度，值得研究的方法包括降低强拍门槛、转移地积比率、增加收购赔偿的弹性等。

大型发展项目以外的公营房屋主要通过改划土地或旧邨重建而得，从规划研究直至单位落成，通常需时10年以上。

现时政府不但在前期规划程序时谘询公众意见，在后续的详细设计阶段也会再度谘询区议会。然而，区议会有各式各样的要求，即使项目设计多次修改，也未必令区议会满意。例如大埔颂雅路西的公营房屋项目自2014年在区议会内提出后，区议员一直不满项目规划，至今修改3次后仍未有定论。其实政府部门内有来自建筑、工程、规划等各个界别的专业人士，应该主动作专业判断，适当采纳意见及平衡各方需求，让项目进入下一个阶段。

在设计建造阶段，政府不妨参考过往“私人参建居屋”的做法，引入承建商一并负责公营房屋的设计和建造，以提高建造效率。另外，现时公营房屋欠缺透明的资讯披露，社会各界无从得知项目的进度。如果政府能够成立一个公营房屋的“一站式”资讯平台，公布每个项目在土地发展、提交建筑图则、建筑动工等阶段的详情，可望令部门更有承担，确保房屋供应会适时到位。

结语

目前房屋发展程序繁琐，固然拖慢造地建屋。然而，政府过去十多年大幅增加土地房屋发展的财政资源和人手投入，仍未能令房屋供应效率提升，再加上社会一直僵持在各自理想的发展模式，亦令房屋问题始终无法彻底解决。如何拆解这两个大问题？笔者会在下一篇文章再作深入分析。