特首早前发表任内第二份施政报告，作为重中之重的房屋政策，继续占据不少篇幅，相关措施除了延伸过去一年的施政基础，也有部分应对社会变化的新策略。笔者乐见报告内容有不少也回应了团结香港基金（基金会）一直以来的倡议，并有迹象开始逆转过往房屋供应落后的趋势。然而，这只是为解决“住得细”、“住得贵”两个老大难问题踏出的第一步。为助力港人能够“住大啲”、“住好啲”的终极目标，笔者将对此剖析，并提出3个主要建议。

“辣招”调整遇两难 分割市场解困局

面对各界呼声，政府一如预期在施政报告中提出“减辣”措施，包括缩短额外印花税适用年期、降低买家印花税和新住宅从价印花税，以及为外来人才的置业印花税实施“先免后征”，积极回应了市场最新变化和预期。笔者对此表示欢迎，因为此举除了增强楼市的承接力及流动性，缓解现时楼市的“冰封”状况及盘活“换楼链”，也能够便利市民因应需要改善生活质素。此外，措施也向外地人才发出鼓励他们落地生根的积极信息，对本港“抢人才”有着正面作用。

然而，正如当局表示“减辣”是一个中间落墨、平衡各方利益的决定，背后所反映是本港私楼市场的两难及矛盾局面。

私楼既是一种投资工具，同时也要满足自住需求。投资者固然希望全面“撤辣”，从而降低投资收租的成本；惟用家则不希望撤辣，以保障他们的自住需要能够被优先照顾。加上本港约有一半家庭是业主，另一半则是租户，任何措施都难免“顺得哥情失嫂意”。

因此，我们建议在现时的私楼市场之外，政府应该着力部署长远建立一个分割的“永久居民市场”。这个市场包括出售公屋、绿置居、居屋和“港人首置上车盘”，单位可在毋须补价下转让，惟只能卖给香港永久居民，从而照顾港人的自住需求。至于现时的私楼市场可维持不变，继续向包括外地人及投资者在内的所有人开放，其价格波幅将不影响民生。

延长保证期值得赞 逐步撤限促进流转

要达到这个长远目标，其中关键的一步，便是善用本港现存的资助出售房屋存量，特别是提供未补地价二手居屋买卖选项的“白居二”政策。

因此，笔者乐见施政报告中提出延长二手市场的最长30年按揭贷款保证期至50年，与早前基金会建议的方向一致。由于银行会随着剩余保证期下降，逐渐收紧按揭年期和成数，若过了保证期，则最高都只能承做六成按揭，因此放宽保证期的安排，可令楼龄较旧的二手居屋单位都能承做九成按揭。此举可令买家不必因顾虑按揭成数，而局限于购买楼龄较新的二手居屋单位，有助遏抑炒卖及高价成交情况。

但即便如此，二手居屋单位的流转仍然受制于每年4500个“白居二”配额，而买家亦必须在购买资格证明书的一年限期内，签订临时买卖合约。由于在限期即将完结时，卖家议价能力更强，二手居屋的高价成交往往在这些时候出现。有见及此，政府可考虑逐步取消每年配额和购买资格证明书限期，使买家不再需要一窝蜂地在限期前抢购单位，对市场交投起到稳定作用，并最终迈向全面开放“白居二”，使其融入“永久居民市场”。

提速提量展成果 乘胜追击再提质

要让“永久居民市场”有足够吸引力，当中的单位必须可让市民过着舒适及有体面的生活，这亦意味着公营房屋在质素和面积方面，需要提升。

目前，政府的重点主要在“量”方面，并且已取得一定成果。不论是短中期的5年期供应，或是长远的10年期供应，今年的数字均比去年施政报告有所增加，强化了外界对政府改善过去公营房屋供应落后和“头轻尾重”现象的信心。

随着政府有望超额完成《长远房屋策略》中所预计的需求量，加上公屋轮候时间趋于回落，则重点可在两方面从“量”逐渐过渡至“质”。

首先，公屋和资助出售房屋的比例可因应未来供需变化，由现时的7：3逐步调整，以提供更多资助出售房屋，令公屋住户能够在房屋阶梯上得到更多向上流动机会。这批住户也会同时交还其居住的公屋单位，加快流转之余，也可让例如劏房户等其他公屋申请者的需求，在现有公屋存量中得到解决，充分善用公共资源。

其次是改善居住空间。据2021年人口普查数字，本港家庭住户的人均居所楼面面积中位数，约为172平方尺。笔者建议政府可利用公营房屋起示范作用，在较后年期建成的单位开始提升单位面积，从而达至《香港2030＋》规划策略最终报告中提到的，人均居住面积215至237平方尺之目标。

总括而言，今年施政报告延续了本届政府的务实作风，并在化解“住房难”问题上取得阶段性的成果。随着解困曙光渐现，当局有“底气”可采取更前瞻性的目光，为未来及早策划。

虽然前路仍然漫长，但只要政府定下明确目标、社会各界方向坚定，我们定能够一步一脚印地建立稳健基础，令香港迈向一个更宜居的城市。