撰文 : 团结香港基金研究员 梁跃昊、政策倡议经理 潘咏儿

香港楼价冠绝全球，“住得细、住得贵”是不少香港家庭的写照。据政府统计处去年公布的2021年人口普查数据，香港市民人均居住面积仅为172平方尺，低于东京的平均210平方尺及新加坡的270平方尺，一河之隔的深圳人均居住面积更达300平方尺。过去一段时间，市场上发售的部分私人住宅单位因面积细小被称为“纳米楼”。

归根究底，住宅单位“纳米化”与香港土地供应严重不足，以及市民负担能力下降有关，是市场自我调节后产生的现象。随着近年特区政府就土地房屋供应问题推出不少新举措，让港人“住大啲”的愿景能否实现，通过解读市场动态或可略知一二。

“纳米楼”不再垄断刚需

小型单位有“售价低、‘上车’易”的特点，因此部分首次置业的市民为求“上车”，纷纷“将货就价”，明知面积较细也要登上置业阶梯。然而，供求因素增加买家选择，“将货就价”现象有所减退。在需求方面，按揭成数规例的放宽，意味着首期支付金额比以往大幅减少。这提升了置业人士的负担能力以及购买较大面积单位的意欲。而在供应方面，资助房屋供应的增加，提供了更多可负担的替代选项。以上两项因素，均导致小型单位的吸引力有所下降。其售出比率自2020年起已被中型单位（即实用面积介乎430至752平方尺的乙类单位）超越，并在去年进一步拉开差距。

此外，特区政府由2022年初起在住宅用地的卖地条款中，加入最低单位实用面积为约280平方尺的要求，以改善居住空间，并会将该要求推展至所有政府卖地项目、铁路物业发展项目、市区重建局项目，以及由私人发展商进行的发展和重建项目。

团结香港基金早前发表新一份十年房屋落成量预测，预计小型单位占新落成私人住宅的比例将于今年见顶，而2024年后将有更多中型单位落成。至于“纳米楼”方面，在政府宣布在卖地条款加入最低单位实用面积前，已有一定数量已经动工，所以落成量虽然仍会持续增加，但将在2024至2025年渐趋平稳。

政府一直强调，增加土地供应是提升宜居度的根本方法，并提出交椅洲人工岛和北部都会区两个重大发展项目。笔者期望，当局可紧跟拟好的土地房屋供应路线，为香港建立稳健基础以持续提升居住空间，逐步迈向成为一个更宜居的城市。