香港需要的不止是土地，而是大片土地；我们下一代需要的不止是一个居所，而是一个宜居城市。试想像有这样的一个市镇：

这是一个面积达700公顷的新市镇，交通运输网络建在地下，路面上看不到车辆行走，也没有人车争路情况，全城使用电动车，减少废气排放。新市镇处处可见大片绿化空间，不单止有公园、丛林，也特别区划了种植园，让居民可享受耕种之乐，也可以在社区内将自耕的有机农作物自由买卖。新市镇的七成土地预留兴建公营房屋，居民来源多元化，不止是高端人口的居住地。而毗邻新市镇的则被规划为高科技工业邨，吸引创新工业及初创企业进驻，也因而制造了大量就业机会。
并非梦幻之城 是实在的宜居所

这是新加坡政府正在建造的登加（Tengah），乃该国首个“无车”市镇，首批公营房屋单位预计今年11月推出。登加是一个现代化、生活化、具空间感，且与大自然融合的新市镇。是新加坡政府未来5年的六大发展项目之一。

香港在很多方面虽然和新加坡是竞争对手，但当中亦有香港可借镜的地方。登加的新市镇构想令人向往，亦令我得到启发，不禁思考密密麻麻的香港可否建造一个“登加”？

香港土地总面积有1106平方公里，比新加坡约720平方公里大得多；香港政府又是全球最富裕的政府之一。何以港人开始认为拥有一个容身的蜗居已经是很幸福的事了？为什么我们不能宏观思考，期望香港的将来，可以建造像登加一样的梦想新市镇？

发展东大屿都会 添香港竞争实力

归根究柢，问题症结是香港土地供不应求，在供求失衡之下，楼价飚升，年轻人置业无望，变得苦恼，甚至愤怒。专科毕业的年轻人亦未能幸免，我便认识一对年轻夫妇，两人均医科毕业，他们的月薪已是高出一般大学毕业生两倍有多，但亦大叹买楼艰难、“上车”吃力。

早前社会展开土地供应大辩论，土地供应专责小组提出了18项包括短中长期的土地供应选项。我认为当中可行的必须同时及即时推行，多管齐下，例如棕地发展、利用私人新界农地储备等。这些选项无疑可增加土地，但都是左填右补的拼凑，只足够解决部分当前问题，并不是一幅理想图画，不能带动香港向前发展。

我认为香港需要的不止是增加土地，而是大量增加土地，填海是有效的解决方案。新加坡以填海大增土地是人所共知的事，就连一海一河之隔的澳门和深圳，填海的比例也远超香港。香港要发展具规模的新市镇，填海是较有效方法，毋须处理拆迁及赔偿的难题。

政府早前公布的《香港2030＋》规划谘询文件，建议在大屿山与港岛之间海面填海，增加1000公顷土地以建造东大屿都会。其后团结香港基金提出“强化东大屿都会”计划，建议将填海面积增加一倍达2200公顷。我对此建议甚表赞成，因为这建议得出的大量土地，加上新界东北发展计划及洪水桥新发展区计划若一并进行，便足够应付香港未来30年发展的需要。

香港发展梦想蓝图 东大屿都会成新据点

我对东大屿都会抱有很高期望，它是描绘香港梦想蓝图的重要一环。现在港岛中环商业大楼挤迫，租金世界奇高。东大屿都会坐享地利之宜，有机会延展成为金融及商业中心。首先，它位处香港中心点，将来可以铁路或高架桥与新界西相接，另一面则与港岛西相连，贯穿全个香港。新市镇的发展必须同时发展交通网络，东大屿都会位处策略据点，大屿山已建有国际机场，新界西建有西铁，可与高铁接驳，位置亦与港珠澳大桥相近，大有机会发展为大湾区一小时生活圈的重要市镇。

解除延期履行权 可即时增加土地

由填海造地而建设一个新市镇，往往需时20年，无疑是一项长远的规划。眼见香港土地供应不足问题迫在眉睫，我认为中、短期措施亦应同时执行，不应再延误。

短期方案中，我建议可认真审视现适用于半山区及薄扶林道的特殊发展限制，分别称为“半山区发展限制”及“薄扶林发展限制”，又名“半山延期履行权”（Mid-Levels Moratorium）及“薄扶林延期履行权”（Pok Fu Lam Moratorium）。这是1970年代政府以两区的交通不胜负荷为由，在该些区域内以行政措施，暂停新批地及否决一切以契约修订作扩建用途之申请。

此延期履行权现时仍然生效。在1985年政府发展华贵邨时，曾对“薄扶林延期履行权”作部分解除，以及其后在2000年兴建数码港项目时都曾作部分解除。事后证明，这两项目未见得增加了该区的交通负荷量。1970年代的行政措施，距今几十年，其间港岛半山区设有行人扶手电梯，而南港岛线也相继建成通车，这两区交通跟之前已有很大改善。对于这陈旧的行政措施，现时是否仍需要一直坚守？

政府在2013年施政报告指出：“我们正积极研究放宽或解除现时适用于港岛薄扶林和半山区，限制出售新土地或修订契约的延期履行权行政措施，解除该两区发展的限制。”至今事隔多年，仍然只闻楼梯响不见人下来，原本可作短期增加用地的方案变得不了了之。

既然我们手上有短中长期的方案以增加土地供应，政府便不应手软，要坚决果断。过去我见证了香港经济起飞，如今飞跃国际，对此我深感骄傲。未来30年，我衷心希望下一代能像我们这一代，可以见证香港有更高的成就。