撰文：团结香港基金助理研究总监及土地及房屋研究主管 叶文祺、高级研究员 潘灏仪、助理研究员 区浩驰

新界棕地在土地大辩论以后成为广受关注的建屋选项。作为回应，规划署在2019年发布《新界棕地使用及作业现况研究报告》，提出元朗、屯门和大埔地区有36公顷未纳入新发展区的零散棕地可与相邻土地整合，形成面积合共63公顷的八组棕地群，适合作公营房屋发展，估计未来能提供超过20,000个单位。我们对八组棕地群逐一进行了规划层面上的利弊分析，发现当中只有屏山北地盘条件较佳，其余七组则将在发展时面临不少技术问题，未必能在短期内供应房屋单位。

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总体上发展难度高

屏山北地盘的有利条件主要体现在两方面。其一是面积较大，占地约18公顷，初步估计有潜力供应约6,600个单位，也具备较充分空间进行综合规划。其二是目前交通和社区配套较为理想，位处西铁元朗站、天水围站和轻铁屏山站之间发展较成熟地段。尽管如此，该地盘北面贴近西铁线高架铁路，可能需要后移楼宇去预留空间采取隔音舒缓措施，而地盘内的棕地作业活动规模颇大，亦夹杂民居，可能会增加重置难度。为提升发展效益，我们建议协调周边的横州和朗边公营房屋项目，从地区综合层面一并考虑交通及社区配套。

其余七组都存在较多发展掣肘，未必能在短期内克服，我们归纳主要限制有三方面。首先是面积细小，除了沙埔地盘，全部占地不超过8公顷，有些更只有2公顷，设计上或许只能容纳单栋公屋，另外相信不少地盘的部分土地需要用作扩宽路面，可能导致可供建屋的土地面积进一步缩减。其次是交通限制明显，例如大旗岭和十八乡地盘受制于元朗公路交汇处交通樽颈，另外屏山南、蓝地北和泥围三个地盘的周边地区的道路网较不成熟，需要增加地区干道以提升容量。其三是地盘内寮屋交杂，沙埔地盘更有大型跨国物流公司的作业，因此有必要考虑策略性的重置安排。

以综合规划拆解现实限制

根据立法会文件，当局预计使用约6年时间将“生地”变成“熟地”，并争取压缩部分单位落成时间至10年内。然而，参考现在不少建在政府土地之上的公营房屋项目，从规划到落成也要超过10年的时间，限制更多的棕地群要在10年内完成发展，似乎不太现实。因此，我们认为政府在发展棕地群的同时，不应放慢大型土地发展的步伐，建议发展大面积并位于交通策略性位置的综合作业枢纽，从全局规划角度整合重置棕地作业活动，并预留足够的土地发展各项重点产业。我们在今年7月发表《“棕”合持续发展 “地”利现代物流》研究报告，提出综合规划的概念去思考棕地的发展。我们认为政府在建屋之余，也需提供足够土地和配套设施作全盘经济规划，支援物流等策略性行业的持续发展，创造更多就业机会，令市民既能“安居”又能“乐业”。