目前香港楼市业界普遍关心两件大事，一是愈演愈烈的中美关税战，二是沉寂放缓的卖地市场。前者导致近期股市持续大幅波动，同时也可能左右美国联储局减息步伐，动荡局势自然影响买家入市情绪和决策，因后市未明而先抱审慎观望态度；贸易战下人民币持续走贬，也可能削弱内地客的购买力，影响部分新盘销情。至于后者，现象则已浮现一段时间，楼市自2021年达到历史高位后转势，发展商投地意欲随之减弱，到2024年推地数量已经骤降，而地皮规模和楼面地价均明显低于两年前水平。

私楼供应料先高后低

种种变数皆令私人住宅市场未来走向充满不确定性，继而影响市场整体信心。因此，我们更须在剧变中临危不乱，持续从数据中识别出可以掌握和调整的基本要素，以更灵活前瞻的策略应对和适应不可控的外围因素，转危为机。近年私人住宅发展周期和卖地数据反映了什么端倪？未来5至10年私人住宅供应将呈现何种格局？面对淡静的卖地市场又应如何应对？

私人住宅落成量在2024年出现了强劲反弹，达到24261个单位，按年增加75%，创下20年新高。然而，经过对2024年新落成项目的预计关键日期变化的一轮审视后，我们发现，约七成新落成单位中，都出现一个月、甚至超过6个月的延后，部分项目的预计关键日期更是“延了又延”，因此推断2024年的部分落成量实际上是来自于2023年累积下来的延后落成。

对于未来5年走势，我们顺着私人住宅发展周期往前追溯，并参考了其中几个关键领先指标。第一个指标是预售楼花同意书申请获批数量，获批单位数量在2022和2023年达到约两万伙高位，但在2024年又下滑至不足万伙，这预示了一至两年后的短期落成量将呈现“先高后低”走势。

第二个指标是建筑及上盖工程动工数量，去年全年动工量创下23年新低，有3个月份甚至“零动工”，这预示两三年后落成量将难免走低；第三个指标则是熟地供应，数据显示土地供应自2021/22年度持续下跌，预示未来5年靠后时间的落成量亦将减少。由此可见，私楼发展周期几乎每个阶段近年都出现放缓。

发展周期显着延长

结合上述发展周期观察，以及不同政府部门和市场数据，我们在新发布的《香港房屋趋势导航2025》报告中预测未来5年落成量约为年均17100个单位，并将呈现“先高后低”，2025年和2026年将达到近两万伙水平，然后在2027至2029年期间逐渐回落。

未来私楼供应与卖地表现息息相关，而不少人将卖地市场疲弱归咎于融资和建筑成本上升，以及新盘货尾积压，而发展周期的延长则会将相关成本进一步推高，并减慢资金回笼速度。在发展初期的施工前阶段，发展商因收购土地而产生负现金流；到了施工阶段，负现金流则以拆卸费用、建筑成本、专业费用等形式继续产生；直至到了施工后阶段，买家正式“收楼”后，物业预售楼花收益才能入账。因此，发展周期愈长，发展商资金被绑住的时间就会愈长，融资成本和发展风险则会愈高。

针对此情况，我们分析了超过100多幅于2011至2020年间批出并已完成发展周期的官地，检视从批出地皮日期到发出“满意纸”日期的时长，发现私人住宅发展周期从2017/18年度的4.9年，延长到2024/25年度的6.5年，增幅达到33%。

为了厘清发展周期延长的背后原因，我们对发展周期中的不同阶段进行更深入的分析，发现近年发展周期超过一半时间（57%）涉及施工前和施工后阶段，两者加上来甚至比施工阶段还要长。经观察后，我们认为建筑地盘的复杂程度会显着地影响施工前阶段的时长，一些比较“岩巉”的地皮可能要额外花费更多时间满足规划许可或批地条件，也涉及更多不同政府机关的审批。至于施工后阶段，发展商必须完成兴建地契条款中列明的各类设施，例如行人天桥或安老院舍等，才能获发“满意纸”，由于条款要求兴建的设施愈多，一般就会需要与愈多政府部门来回沟通，所以发展时长亦会明显增加。

“即食”用地缩发展周期

因此，假如当局在卖地市场上能够主推“简单即食”用地，将有助降低发展风险，刺激发展商兴趣和入标意欲。我们亦促请政府继续精简审批程序，并简化地契条款。取决于政府批地的策略和成功率，以及私人主导项目进度，我们亦对未来第5至第10年的较远期私人住宅落成量进行预测，估计2030至2034年间的年均落成量将在15400至19900个单位之间，考虑到政府当局、港铁，以及市建局近期都有因应市场反应而调整招标策略，即使市场趋保守，未来也有可能实现地皮成功批出率较高的乐观情景。

纵使当前整体经济大环境动荡，楼市发展脉络依然有迹可循。只要持续关注发展周期各阶段走势，在卖地和审批等方面保持弹性并及时调整，相信香港楼市将能平稳渡过颠簸，实现私人住宅供应的长期稳定。