撰文： 叶文祺 团结香港基金土地及房屋研究主管、牟添 团结香港基金助理研究员

上星期政府公布了“明日大屿”的初步造价估算引起社会热话，但另一个也是非常重要的中长期土地发展项目却似乎未有引起相同程度的关注。上月发展局向立法会申请为古洞北及粉岭北新发展区主体工程、详细设计和特设现金津贴拨款，涉及金额达469亿元港币，成功闯过工务小组委员会，得以进入财委会继续讨论。

发展历程命途多舛

回顾古洞北及粉岭北新发展区的发展历程，可谓命途多舛。政府早在1998年便展开“新界东北规划及发展研究”。当时发展古洞北及粉岭北的概念已具雏形，不过相关发展因香港经济受到金融风暴和沙士的双重打击而搁浅。

要到2008年中，政府展开“新界东北新发展区研究”，才终将发展古洞北和粉岭北重新提上日程。如今，在经历了近十年的研究规划、公众谘询和各方讨论后，这项横跨两个世纪的新发展区工程，终于进入了开工的倒计时。不过，工程前路仍漫漫。发展局预计，若工程能于19年下半年顺利展开，新发展区全期基础工程仍需耗时12年，即至2031年才能全面完工。

事实上古洞北及粉岭北新发展区是香港中长期房屋供应，尤其是公营房屋供应的一个重要粮仓。发展局文件指出，整项发展预计可提供71,800个房屋单位，可为逾18万居民提供住所。项目发展的第一阶段最早于2023年接收第一批居民入伙，可提供21,000个单位，其中86%，即近18,000个单位为公营房屋单位，已等于《长远房屋策略》中新订立的十年期315,000个公营房屋单位目标的百分之六。（表一）

值得留意的是，整项发展的公私营房屋比例约为68:32，明显高于香港传统新市镇公私营房屋单位比例（如沙田、屯门公私营比皆为55:45）和现时香港整体公私营房屋比例。

 收地成本不菲

社会上有不少意见认为政府应以收回私人土地的方式增加土地及房屋供应。事实上，政府一直以来也有这样做。以古洞北及粉岭北新发展区为例，整项发展预计收回私人土地182公顷，其中包括50公顷的棕地。其中第一阶段需收回私人土地68公顷。第一阶段因收回土地而受影响的住户达445户，而受影响的业务经营者达141个。根据过往经验，不可低估收地过程中遇到的阻力和挑战。 

要留意的是，收回私人土地发展的成本亦不会比其它土地供应选项低。若以第一阶段土地征用和其它特惠津贴费用133.4亿元以收回私人土地68公顷为基础计算，新发展区每平方尺的土地收回成本约为1,824元港币，比中部水域人工岛的估计填海成本每平方尺约1,300元港币高3成。以第一阶段需收回私人土地68公顷计算，差额达34亿，足以兴建4,245个公屋单位，接近一个乐富邨的规模。

香港面临的房屋短缺问题是长期且复杂的，尤其是公营房屋短缺的问题已火烧眉毛。政府最新公布的数字显示，现时的公屋平均轮候时间已达5.5年，再创新高。因此除了古洞北丶粉岭北及其他新发展区外，政府必须从多个角度入手，多管齐下增加香港土地供应，才有望长远解决香港的房屋问题！