盘整公屋重建路向 实现提速提质
盘整公屋重建路向 实现提速提质
继去年底宣布彩虹邨展开重建研究后，近日政府也对外正式公布华富邨重建迁置安排，令公屋重建重回香港房屋议题核心。公共屋邨是约3成香港家庭的居所，也是其中一个最具代表性的香港城市意象。不少公共屋邨早建于70年代以前，岁月洗礼下已变得残破，严重影响居民日常生活，重建是无可避免的出路。
重建计划能够顺利启动的决定性因素，往往在于住户重置方案是否可行；至于最终能否收获社会的支持与好评，则看当局平衡单位供应和文化保育诉求上的功力。纵观香港不同房屋机构已完成和正在推展的屋邨重建项目，笔者从中梳理出几类关键的重建模式，期望铺垫客观讨论基础，推动未来公共屋邨重建工作能及时和持续推进，实现提速也提质。
采原区安置 需天时地利人和
苏屋邨是房委会过去十年具代表性的重建项目，采“原区安置”策略，及时利用重建地盘附近数个新落成、同属房委会的大型公营房屋项目作为调迁资源，把握重建的“天时”。计划分两期重置住户，第一期搬迁到元州邨第二及四期的3,500个新单位，第二期则搬迁到元州邨第五期的1,600个新单位，住户亦可选择优先购买居屋单位代替搬迁。从2006年开展计划，到2019年重建地盘腾空后7,000个新单位落成，过程耗时约13年。
华富邨则是目前房委会重建项目中最大规模的一个，涉及超过9,000个住户。同样采取“原区安置”，关键却在于重建地盘坐享“地利”，在发展密度较低的薄扶林自成一角，附近有合适土地可进行改划以兴建安置屋邨，地盘也能接驳至未来南港岛线（西段），以应付原址重建完成后的交通人流增长。计划分三期重置住户，第一期搬迁到华景街、华富北和华乐径三个重置地盘上约3,400个单位，第二期则搬迁到鸡笼湾北和鸡笼湾南两个重置地盘上约5,500个单位，最后第三期留待第一期原址新单位落成后才搬迁。从2014年提出计划，到2041年原址新单位落成，过程耗时约27年。
房协手握资源较少，较难利用天时地利，因此辖下明华大厦的重建方式也有别于房委会。由于附近缺乏可作调迁的房屋土地资源，加上住户强烈反对跨区搬迁至西环观龙楼，房协为保“人和”而采“原邨安置”策略，让全部住户在整个重建过程中都能在原邨生活。
租金津贴 效率高单位增幅巨
计划分三期进行，第一期先清拆3幢楼宇以兴建约1,000个新单位，其间住户搬迁至原邨预留空置单位内；第二期把另外5幢楼宇住户迁至第一期新单位，随即清拆楼宇以兴建约1,600个新单位，第三期把最后5幢未拆楼宇住户迁至第二期新单位，完成所有重置，并在地盘腾空后兴建约600个新“长者安居乐”单位及约750个新资助房屋单位。从2011年计划启动，到2031年原址全部新单位落成，过程耗时约20年。
大坑西邨属于私营廉租屋邨，重建计划由平民屋宇公司和市建局合作推展。有别于房委会和房协，不属于传统公营房屋系统的大坑西邨缺乏调迁资源，因此采用“租金津贴”策略，5年重建工程期间，预留10亿元予合资格住户自行另觅临时居所或转介过渡性房屋，以1人和4人家庭为例，分别获发54万和81万租金津贴，并可于5年后回迁至重建后单位。重建后的单位数目较目前倍增，将提供1,300个租住安置单位和2,000个首置单位。
从2021年公布计划到预计2029年落成，重建有望在8年内完成。如果只看重建速度和单位增幅，大坑西邨的重建效率要高于过去其他重建计划。
公共屋邨陪伴几代香港人成长，因此重建计划中的保育工作向来备受关注。房委会过去主要采取两种保育方式，一是“整幢保育活化”，例如将柴湾工厂邨大厦保留改装作华厦邨公屋，以及将石硖尾邨徙置大厦保留改装作美荷楼青年旅舍。二是“保留部分原有特色”，例如在重建苏屋邨的过程中只特别保留合称“苏屋三宝”的燕子亭弧形天花壁画、白屋仔和金漆招牌，以求在不影响新单位供应数目及重建进度下尽可能传承旧邨历史。
见证变迁 如何平衡保育供应
目前几个正在推展的旧邨重建计划都倾向采取“保留部分原有特色”的保育方案。例如在明华大厦重建计划中，房协将保留揭幕纪念碑、麻石墙和通花墙等反映旧邨特色的物件，并在重建后的新楼之间设置中央纪念公园重现这些旧物。
至于华富邨重建计划，当局虽未发放保育方案的完整资讯，但曾透露有意保育华富一邨商场和部分建筑特色，与此同时不少民间和专业团队都有进邨进行历史文化纪录，并研究如何延续邨内盂兰胜会等非物质文化。事实上，各界都希望旧邨重建的保育能够有所突破，在保留部分建筑美学特色之余，觅得创新方式去记录并延续旧邨的社会价值。
香港公共屋邨持续老化，及时启动重建才能保障市民生活健康。目前已开展的超过10个公屋重建计划中，彩虹邨是继华富邨后最举足轻重的项目，不但涉及超过7,000户的庞大重置规模，屋邨悠久历史见证香港重要的社会变迁，其停车场顶层篮球场风景更是香港公共屋邨形象的代表。
彩虹邨重建计划势将对未来其他重建计划产生标竿效应，加上房屋局预计在今年推出公共房屋“幸福设计”指引，两者的协同效应对未来提升香港公营房屋环境，甚至是宜居城市发展，将产生决定性作用。
继去年底宣布彩虹邨展开重建研究后，近日政府也对外正式公布华富邨重建迁置安排，令公屋重建重回香港房屋议题核心。公共屋邨是约3成香港家庭的居所，也是其中一个最具代表性的香港城市意象。不少公共屋邨早建于70年代以前，岁月洗礼下已变得残破，严重影响居民日常生活，重建是无可避免的出路。
重建计划能够顺利启动的决定性因素，往往在于住户重置方案是否可行；至于最终能否收获社会的支持与好评，则看当局平衡单位供应和文化保育诉求上的功力。纵观香港不同房屋机构已完成和正在推展的屋邨重建项目，笔者从中梳理出几类关键的重建模式，期望铺垫客观讨论基础，推动未来公共屋邨重建工作能及时和持续推进，实现提速也提质。
采原区安置 需天时地利人和
苏屋邨是房委会过去十年具代表性的重建项目，采“原区安置”策略，及时利用重建地盘附近数个新落成、同属房委会的大型公营房屋项目作为调迁资源，把握重建的“天时”。计划分两期重置住户，第一期搬迁到元州邨第二及四期的3,500个新单位，第二期则搬迁到元州邨第五期的1,600个新单位，住户亦可选择优先购买居屋单位代替搬迁。从2006年开展计划，到2019年重建地盘腾空后7,000个新单位落成，过程耗时约13年。
华富邨则是目前房委会重建项目中最大规模的一个，涉及超过9,000个住户。同样采取“原区安置”，关键却在于重建地盘坐享“地利”，在发展密度较低的薄扶林自成一角，附近有合适土地可进行改划以兴建安置屋邨，地盘也能接驳至未来南港岛线（西段），以应付原址重建完成后的交通人流增长。计划分三期重置住户，第一期搬迁到华景街、华富北和华乐径三个重置地盘上约3,400个单位，第二期则搬迁到鸡笼湾北和鸡笼湾南两个重置地盘上约5,500个单位，最后第三期留待第一期原址新单位落成后才搬迁。从2014年提出计划，到2041年原址新单位落成，过程耗时约27年。
房协手握资源较少，较难利用天时地利，因此辖下明华大厦的重建方式也有别于房委会。由于附近缺乏可作调迁的房屋土地资源，加上住户强烈反对跨区搬迁至西环观龙楼，房协为保“人和”而采“原邨安置”策略，让全部住户在整个重建过程中都能在原邨生活。
租金津贴 效率高单位增幅巨
计划分三期进行，第一期先清拆3幢楼宇以兴建约1,000个新单位，其间住户搬迁至原邨预留空置单位内；第二期把另外5幢楼宇住户迁至第一期新单位，随即清拆楼宇以兴建约1,600个新单位，第三期把最后5幢未拆楼宇住户迁至第二期新单位，完成所有重置，并在地盘腾空后兴建约600个新“长者安居乐”单位及约750个新资助房屋单位。从2011年计划启动，到2031年原址全部新单位落成，过程耗时约20年。
大坑西邨属于私营廉租屋邨，重建计划由平民屋宇公司和市建局合作推展。有别于房委会和房协，不属于传统公营房屋系统的大坑西邨缺乏调迁资源，因此采用“租金津贴”策略，5年重建工程期间，预留10亿元予合资格住户自行另觅临时居所或转介过渡性房屋，以1人和4人家庭为例，分别获发54万和81万租金津贴，并可于5年后回迁至重建后单位。重建后的单位数目较目前倍增，将提供1,300个租住安置单位和2,000个首置单位。
从2021年公布计划到预计2029年落成，重建有望在8年内完成。如果只看重建速度和单位增幅，大坑西邨的重建效率要高于过去其他重建计划。
公共屋邨陪伴几代香港人成长，因此重建计划中的保育工作向来备受关注。房委会过去主要采取两种保育方式，一是“整幢保育活化”，例如将柴湾工厂邨大厦保留改装作华厦邨公屋，以及将石硖尾邨徙置大厦保留改装作美荷楼青年旅舍。二是“保留部分原有特色”，例如在重建苏屋邨的过程中只特别保留合称“苏屋三宝”的燕子亭弧形天花壁画、白屋仔和金漆招牌，以求在不影响新单位供应数目及重建进度下尽可能传承旧邨历史。
见证变迁 如何平衡保育供应
目前几个正在推展的旧邨重建计划都倾向采取“保留部分原有特色”的保育方案。例如在明华大厦重建计划中，房协将保留揭幕纪念碑、麻石墙和通花墙等反映旧邨特色的物件，并在重建后的新楼之间设置中央纪念公园重现这些旧物。
至于华富邨重建计划，当局虽未发放保育方案的完整资讯，但曾透露有意保育华富一邨商场和部分建筑特色，与此同时不少民间和专业团队都有进邨进行历史文化纪录，并研究如何延续邨内盂兰胜会等非物质文化。事实上，各界都希望旧邨重建的保育能够有所突破，在保留部分建筑美学特色之余，觅得创新方式去记录并延续旧邨的社会价值。
香港公共屋邨持续老化，及时启动重建才能保障市民生活健康。目前已开展的超过10个公屋重建计划中，彩虹邨是继华富邨后最举足轻重的项目，不但涉及超过7,000户的庞大重置规模，屋邨悠久历史见证香港重要的社会变迁，其停车场顶层篮球场风景更是香港公共屋邨形象的代表。
彩虹邨重建计划势将对未来其他重建计划产生标竿效应，加上房屋局预计在今年推出公共房屋“幸福设计”指引，两者的协同效应对未来提升香港公营房屋环境，甚至是宜居城市发展，将产生决定性作用。
