未来十年私楼供应稳 “上车”选择增

自财政预算案宣布“撤辣”后，私人住宅市场变得活跃，3月的一手成交量创下自1998年以来的单月新高，部分新楼盘更出现大幅超额认购，提振市场流动性的目标立竿见影。

这样的楼市“小阳春”现象反映了短期的供需互动变化，固然受到业界重视，但从普罗大众角度切入，买楼从来都是需要从长计议的人生大事，因此中长期供应趋势往往比短期现象更具参考意义。

房屋局近期也公布了未来3至4年的一手私人住宅潜在供应数据，显示未售楼花及新盘货尾单位数目创下近年新高。迹象显示，市场目前面对去库存压力，发展商正在调整供应步伐，未来供应似乎因市况波动而存在不少变数。未来5年的短中期私人住宅供应将呈现何种格局，又与过去有何差异？进入第2个5年期后，中长期供应又将呈现何种趋势？

未来5年 年均落成量增至1.91万

我们在新发布的《香港房屋趋势导航2024》报告中整合了不同政府部门和市场数据，并对未来5年的私人住宅落成量进行了预测。进一步分析下，我们认为未来5年的供应趋势与过去情况有显着区别，主要体现在落成时间分布和地理分布两个方面。

我们预计未来5年的年均落成量约1.91万个单位，比过去5年多出14%。与此同时，预计未来5年的供应在时间分布上将较集中在2024和2025年，分别将有超过2万个单位落成，其后于2026至2028年逐渐回落至每年1.5万至1.7万个单位。这样的分布整体上较为稳定，有别于过去5年“一年高一年低”的反覆情况。

至于地理分布，预计2024至2028年期间落成的私人住宅单位中，前三大供应地区为九龙城区、大埔区、以及西贡区。由于九龙城区包含启德这个近年来的政府卖地“粮仓”，而西贡区则涵盖康城站这个规模庞大的铁路上盖项目，考虑到政府卖地、铁路项目和市区重建局项目等政府主导项目，一直以来都占土地供应的多数，因此该两区多次位列前三并不足为奇。真正值得留意的是去年开始才突然上榜的大埔区，预计将在未来5年供应约1.28万个单位，其中多达四分之三都来自一个位于十四乡的私人主导项目。

私人主导添助力 抵销流标影响

事实上，来自土地契约修订/换地、私人重建等私人主导项目的供应，已成为稳定短中期供应的关键。回顾2023年，政府、港铁公司及市区重建局推出的12个招标项目中，有6个未能成功售出，成为了香港史上流标数目最多的一年。然而，我们却观察到流标对房屋供应进度几乎没有产生太大影响。这个现象，可解释为私人主导项目的供应，抵销了政府主导土地供应流标所造成的影响，特别是前者的土地供应占比从2018/19至2020/21年度的25%，大幅增加至2021/22至2023/24年度的67%。

总结下来，未来5年的短中期私人住宅供应比过去多而且平稳，这其中有很大的原因是私人主导项目的增加，弥补了因市况波动而流标的政府主导项目。随着土地供应来源比以往更为多元，私人住宅供应也将变得更为稳定和健康。

政府在2023年《施政报告》及之后的2024/25年度《财政预算案》中，均保证将在未来5年准备好，可兴建不少于8万个私人住宅单位的土地。这比去年同一政策文件中承诺的7.2万个单位有所增加。考虑到一般住宅建筑周期为4至5年，预料这些土地建成后的单位落成日期，将落在第2个5年期，成为私人住宅中长期供应的主力。

取决于政府主导土地供应的成功批出比率，以及私人主导项目的推进速度，我们的情景分析结果显示，2029至2033年期间的私人住宅年均落成量有望达到1.44万至1.85万个单位，基本上将比第一个5年期后期年份的供应有所提升，或至少达到相若水平。

造地迈收成期 十年供应续改善

随着觅地努力取得成果，并预计在未来几年进入收成期，我们认为未来10年的私人住宅供应前景将有所改善。

私人土地储备的潜力获得释放，令发展商得以突破局限，从政府卖地以外的途径取得新土地发展；另一方面，政府也随着造地成果渐丰，而比以往掌握了更多工具，可根据市场情况变化，调整私人住宅土地供应的数量和进度。

总的而言，未来私人住宅供应预料将稳定地持续改善，并将与“撤辣”政策发挥协同效应。未来十年的私人住宅市场，对于“上车客”、“换楼客”、新来港人才等不同置业需求的香港市民来说，应该都意味着有更多的机会和选择。