目前公屋一般申请的平均轮候时间接近6年，劏房户数目超过10万，情况水深火热。由于缺乏可持续的土地供应，要在短时间内解决危机的房屋短缺，就等于要面对“临渴掘井”的挑战。相对于掘新井，比喻从头发展没有配套的“生地”，我们认为更可行的办法是把正在掘的井“掘快一点、掘深一点”，即是透过拆墙松绑，压缩发展流程，加快推展一些在“熟地”和“半熟地”上的项目，配合提升政策执行效率及达成社会行动共识，务求在2025年前彻底解决房屋供应问题。

我们曾在2021年初预测2025年前的私人住宅落成量约7.5万伙，公营房屋落成量约11万伙，即合共有18万伙公私营房屋落成。但这并不能弥补过去的供应缺口，自2013年《长远房屋策略》首次提出以来，过去八年没有一年的房屋落成量能够达标。要一次补完供应缺口，政府就有需要在2025年前预计供应的18万伙之上加码12万伙，合共供应30万伙公私营房屋，即年均6万伙（介乎于前特首董建华先生提出的8.5万伙和《长策》最新提出的4.3万伙之间），才有机会驱使公屋轮候时间从高位回落。

要及时增加短中期供应，就必须采取非常手段。纵观房屋发展周期，除了上游阶段的规划及公众咨询外，中下游阶段的土地收回及清理、工程研究、详细设计、土地平整及楼宇建筑等就至为关键。我们预计在2026至2030年间将有约23万伙供应，在逐一检视相关项目后，我们发现其中约12万伙属于发展较后阶段的“熟地”或“半熟地”供应，有望通过拆墙松绑，精简发展流程，推前到2025年或之前落成。

由于缺乏专责统筹部门，目前新发展区各阶段工作分散由很多不同部门处理，过程中难免出现互相推搪责任的情况，发展期比上一代新市镇长了不止一倍。因此，除了精简程序，同样重要的是在明确顶层供应目标之后加强督导。我们建议参考以前拓展署的做法，为每个新发展区都设立专项办公室，“催熟”土地供应，并在过程中为负责的公务员订立明确的“关键绩效指标”（KPI），以及相对应的赏罚机制。此外，目前社会各界仍僵持于各自理想中的发展模式，不断原地踏步。政府必须带领社会各界认清现实需求，达成行动共识，多管齐下增加土地及房屋供应。

“临渴掘井”虽任务艰巨，但“非不能也，实不为也”。要及时解决过去积累的12万房屋短缺，同时为北部都会区和明日大屿等长远大型土地开发项目奠定基础，大幅度精简发展流程、强化政策执行效率、达成社会行动共识都是先决条件。当局必须把握时机，急市民所急，跨越目前对短中期房屋供应束手无策的困局，重启香港发展动能。