撰文: 唐荣

绿置居登场，早前文章曾指出，项目有人看淡，有人看好，不过，以今时社会大潮流，总体单价可负担为先，其他一切可以无视。应该要留意的是，这次绿置居采用的是较高折扣作卖点，早前团结香港基金就居屋制度，折扣出售的补地价机制作出详解时指出：

补价非只是“贷款” 实为“权益”

“折扣”一词不能按字面理解。因为以日常生活的交易为例，若公司向客人给予产品折扣，折扣部分毋须在未来偿付。但在现时的资助出售房屋机制下，未缴付补价则必须在公开市场转售房屋单位时悉数偿付。更尤甚者，未缴付补价不会锁定于入住日期的水平不变，须根据完成补价时单位的市值厘定。换言之，有关住户须支付予政府的金额并非只是“贷款”，而实际上是物业的“权益”。若现行机制有任何形式的资助，那只是在融资方面，政府为上述物业担保，令有关家庭可以取得高达物业价值95%的按揭。

上述机制直接导致香港公共房屋计划下的“置业”有名无实。一直以来，未缴付补价，即土地价值的增长速度比通胀或家庭收入为快，令居住在资助出售单位的家庭难以储蓄足够资本，以清偿未缴付补价。

以居屋为例，截至2012年，32万多个居屋单位的业主之中只有22%缴付了补价而成为真正业主，余下的78%都无法拥有一般私楼业主享有的相同物业权益。换言之，未缴付补价的规定成为主要障碍，令公营房屋业户难以真正拥有其单位。因此，从某个层面而言，居屋单位的大部分买家其实只是“假业主”。

租置计划的情况则更差，在12万多个租置单位的业主之中，仅1%已缴付补价。这大概是因为政府一般向租置计划的住户提供更大折扣，致令未缴付补价更高，亦因而更难清偿。

这次绿置居全幢公屋形式出售，颇接近租置计划，较贵价版居屋焕然壹居的8折、近期出售中的新居屋7折、而景泰苑居屋则约6折，意味如上文所指，未缴付补价更高，更难清偿或不愿意清偿。

以景泰苑最细单位为例，192平方尺，售价约为940,200元，平均尺价为4,897元。房委会早前指这个售价是市值的6折，换言之，若计算十足市值，单位售价实为1,567,000元，平均每平方尺楼价实为8,161元。

十足市值与折扣价之间的差价，其实是买家未缴付的单位市值，十足市值的40%，亦即626,800元，代表未付的补地价。

当单位日后在公开市场出售，届时业主须向政府缴付补价；而未缴付补价的价值并不是按入住单位时的市值计算，而是根据缴付补价当时的市值厘定。

以上述景泰苑单位价格为例，市值升值一倍（即从1,567,000元升至3,134,000元），业主须支付的补价金额亦同样增加一倍（即由626,800元增至1,253,600元），才能在公开市场出售其单位。

准买家聚焦价格 忽视折扣率

这样的数据，有哪一位准买家会算一算？唐荣希望指出，这类资助出售房屋最为准买家忽略的，应该就是折扣率及未来可能出现的相关补地价，不过，从媒体的访问得出，市民还是最留意每单位的价格，一如私人楼，平均尺价多少已经不特别考虑，更何况未来的补地价、折扣率……。