撰文: 刘振江 仲量联行国际董事

如何令房屋问题不再那么沉重，是新一届政府施政重要的一环。上任行政长官梁振英先生一再表明房屋政策是其政府施政的“重中之重”，也是相关部门需要优先处理的工作。房屋土地供应在政府的努力下明显增加，而新建住房供应量亦渐渐趋升，但市民仍觉得房屋问题沉重，当中包括住宅楼价及租金仍持续攀升，令享用楼房的成本非常高，而二手市场交投大幅萎缩，以及微型新单位涌现，令换楼改善环境更形困难。近期政府招标出售的住宅土地价格显着上升，亦预示未来楼价会更高。

顺利施政有赖市民认同政府政策。土地供应策略以及楼市需求调控措施，是政府应对房屋问题的两大重点。楼房短缺是不争事实，增加土地及房屋供应是王道的解决办法，但用以调控需求的多项印花税却扭曲了楼市，令需求得不到满足。市场现时的发展趋势，未获满足的不同诉求值得深入调查及分析，以作为调整政策的基础，满足市民所需。

政府表明有信心持续增加发展土地供应，并积极推动不同研究及实际项目；在其他因素不变的情况下，理论上新增供应将压抑土地价格，但土地市场近期清楚显示房屋地价上升，反映发展商预期楼价仍要向上。发展商寻求对其最佳的发展模式以求赚取利润，以往一般针对换楼需求，倾向兴建面积较大以及房数较多的单位。现时香港的房屋市场不但有甚多小型单位，近期在建的私人房屋发展项目更出现大量微型单位，一反以往做法，随即惹来众多批评。这两项发展趋势不容忽视，显示政府在依赖土地供应作为解决问题手段的同时，更要检视整个市场运作的现况，寻求优化方案。

楼换楼需求是以往楼市交投的主力，但现时二手楼宇市场交投大幅萎缩，显示众多楼换楼需求得不到满足；当众多家庭要留在现有单位，以往藉搬迁单位而进行的装修及提升家居环境的工程便难以进行，多种相关经济活动明显受打击，当中包括二手物业代理、家居装修及搬迁等行业。不同印花税已明显扭曲地产市场运作，更产生一手市场领导房价的后果。

未来土地供应要依赖政府的执行能力，包括改划土地及有关研究（填海、新界棕地、农业优先区及香港房屋协会应邀研究的郊野公园边陲土地，另有意见要求政府研究搬迁货柜码头、填平水塘等作住宅发展之用），适度放宽发展密度。对政府执行能力的重要考验亦将在短期内发生，多个新发展区的开展工作皆牵涉大规模收回私人土地，有关赔偿及安置问题突出，而相关基础建设、支出及效益考虑等预期，皆会引来社会关注。

多项印花税长时间实施，加重物业市场的运作成本，更令楼房的流转大幅减缩。市民本会根据自身条件寻求满足其居住及投资需要的最佳方案，但现时可供其选择的市场空间，却因需求管理措施而大幅收窄。若楼房交易成本得以减轻，自当令房屋资源有效流通及运用，以满足市民所需。当市场回复昔日交投活力，将有助重燃楼换楼的希望。期望今届行政长官及政府官员处事能举重若轻，带领香港创造更美好的未来。