踏入虎年，去旧迎新。在规划角度，要去旧迎新便要加快旧区重建。根据市建局的资料，楼龄达50年或以上的楼宇平均每年增加600幢，到2046年全港将会有近3万幢老年楼宇，但市建局每年开展的重建项目平均不足100幢，就算计及私人重建，仍不足以推动旧区更新。

旧区重建 没钱不行

旧区重建说易行难，当中最大的问题不外乎一个“钱”字。重建涉及赔偿、清拆及兴建成本，只有高重建潜力的旧楼才可重建，但有重建潜力的旧楼愈来愈少，重建难度愈来愈大，而这亦往往造成“牙签楼”的现象。

因此市建局早前向立法会提交“油麻地及旺角地区规划研究”，当中提出多个新的规划工具，希望提高重建项目的财务可行性。

八文楼具重建潜力

笔者近日经过规划研究内的其中一个项目，位于佐敦的文华新村，又名八文楼，当地三铁汇聚，若能够转型成为西九龙门户，可望媲美日本的大阪难波。但是，在现在的规划条件下，要重建八文楼可以说是难比登天。

话说当年八文楼仍是《建筑物条例》街影法下的产物，由于当时并未有规管地积比上限，以至出现地积比高达17.6倍的庞然大物。

笔者经过八文楼附近的地产铺，发现高层向海单位动辄过千万，一般单位亦以数百万起跳，而八文楼有3200个单位，单是收购成本已过百亿。现今市区住宅地积比最高只是10倍，换句话说，八文楼重建后的单位数目将会比现在大幅减少，根本没有可能收回收购及建筑成本。

转移地积比 整合街道要增加重建潜力，其中一个方法可以透过“转移地积比”，把在油旺其他地区一些重建潜力较低的地盘，例如夹在大型楼宇之间的小型楼宇或历史建筑定为“送出地盘”，把地积比转移到作为“接收地盘”的八文楼。

重整街道增地盘面积

此外，可以适当重整八文楼范围内的街道，以增加可以重建的地盘面积。事实上，现时油旺区内的道路占据超过四成的土地面积，比一般新市镇的一成半到两成高得多，若然适当重整街道，可大幅提升土地使用效率。

诚然，坊间或会质疑新的规划工具对其他重建持份者不公平。然而，面对市区更新愈来愈难的困局，政府应积极解说，并邀请不同持份者共同制定新的游戏规则，以释除社会疑虑。