新选举制度落实后首场立法会选举即将举行，新一届议员将肩负完善特区施政，打开发展新局面的使命，各界对此抱以高度期望。

目前公屋轮候时间将近6年，毫无疑问，解决房屋问题将是未来立法和行政工作重心。事实上，今年施政报告提出将审视《城市规划条例》等相关法例，并争取在明年内向立法会提交草案，有意加速房屋供应。然而，至今提出的政策仍是力度不足，或流于概念，难在短期内为市民解困。因此，我们认为政府必须尽快设立明确量化目标，加速推展“熟地”和“半熟地”住宅项目，在5年内解决短缺问题。

目前房屋供应短缺的严峻程度超出不少市民想像，根据我们年初预测，未来5年合共只有约18万个公私营房屋单位供应，既无法满足新需，也无法弥补旧缺。自《长远房屋策略》首次提出以来没有一年房屋落成量能够达标，累计欠缺约12万个单位。因此，我们认为未来5年的房屋供应目标应设定为30万个单位，即每年平均6万个单位，才可以使公屋轮候时间由现在的接近6年回落。

增加中短期供应必须采取非常手段，我们预计在2026至2030年间将有约23万伙供应，在逐一检视相关项目后，我们发现有约12万伙处于发展阶段较后期的“土地平整、设计或建筑工程”阶段，以及“收地／重置或申请规划许可”阶段，换言之是属于“熟地”或“半熟地”供应，有望通过拆墙松绑，推前到未来5年落成。

由于缺乏专责统筹部门，目前新发展区各阶段工作分散由很多不同部门处理，过程中难免出现互相推搪责任的情况，发展期比上一代新市镇延长了不止一倍。因此，除了精简程序，同样重要的是在明确目标之后加强高层督导，我们建议参考以前拓展署的做法，为每个新发展区设立专项办公室“催熟”土地供应，并在过程中为负责的公务员订立明确的“关键绩效指标”（KPI），以及相对应的赏罚机制。

完善选举制度之后，香港理应已开启议会运作畅顺的新政局，但要及时解决过去积累房屋短缺，长远落实大型土地开发，就需要进一步增强管治资本，而大幅度精简发展流程就是先决条件。当局必须把握时机，跨越目前对中短期房屋供应束手无策的困局，才能真正重启香港发展动能。