撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、高级研究员 潘灏仪

现代人生活要健康，就需要严防“三高”；同理，香港的土地供应如果要健康的话，亦需防范“三低”。何为“三低”？答曰：官地占比、有规模的地皮占比、熟地占比三者皆低。不幸的是，今年的土地供应正正开始出现“三低”现象，供应脚步浮浮，全因政府手上的土地弹药已经所剩无几，在未来短期觅地的措施只会“愈搵愈难”。

官地伙数 创10年新低

政府刚刚发表了2021至2022年卖地计划，预计来年的潜在土地供应将可达到16,500个单位，骤眼看比政府的私楼供应目标12,900个单位高，但最终“埋单”计数时能否达标，仍是未知之数。

事实上，过去数年，实际土地供应往往比年头预计的潜在土地供应预测少2至3成，而今年的卖地计划呈现“三低”的格局，预示未来的私人住宅土地供应真真正正是买少见少。

第一低是官地的占比低。卖地计划当中的官地伙数创10年新低，15幅官地只能提供6,000个单位，只占16,500伙潜在土地供应中的36%。笔者对此并不意外，因卖地计划中官地的比例在过去数年稳步下降，由2016至2017年度的72%，下降到去年的34%。

第二低是有规模的地皮占比亦算低。在卖地计划中的15幅官地中，有12幅只可以提供少于500个单位，当中更有6幅只可以提供少于100个单位。换句话说，当中有近8成皆是“蚊型地”。

第三低是熟地的占比低。在卖地计划中，属于可以随时动工的熟地占比愈来愈少，未完成规划或其他造地程序的生地则日益增加。在15幅官地中，有4幅尚未完成改划程序，加上3个铁路物业发展项目中，有2幅尚未完成改划程序，今年的卖地计划中，至少有6幅土地尚未完成改划程序，比去年大增1倍。

熟地弹药尽出 铁路盘未完全造熟

此外，有多幅土地仍要进行土地清理工作，包括当中规模最大、位于屯门青山公路大榄段的官地。虽然这幅土地预计可以供应约1,750伙，但现在正以短期租约方式出租给一非牟利机构使用。

至于另一个铁路项目--东涌东站，可以算是来年唯一一个真正的“铁路盘”，但亦未算是完全造熟的地皮。虽然属于东涌东站的填海地皮理应已经于近月完工，但附近沙尘滚滚，填海及道路工程仍在进行中，而东涌线延线亦预计于2029年才能落成。

以东涌东发展的进度，政府理应可以在往后更成熟的时间才推出东涌东站的地皮，但最终仍然拍板今年推出，可见政府手上的熟地弹药已经接近尽出。

大型发展区 土地耗尽

土地供应之所以愈来愈“虚”，是因为在过去20年，香港并没有进行大规模的土地开发。现在政府口袋里的土地，主要是来自20年前开发的新发展区，包括启德新发展区等，但撇开今年刚公布的5幅商业地改划计划外，启德新发展区的住宅用地在去年已卖完。大型发展区的土地耗尽，而铁路的熟地储备亦已寥寥可数，只余下黄竹坑站第六期、锦上路站第二期，以及还未有时间表的八乡维修中心和小蚝湾车厂，之后便要寄望“十划未有一撇”的北环线。

因此，在古洞北、粉岭北、东涌东等新发展区尚未能够大量供应地皮前，短期内政府仍然只能依赖重新规划及发展已有土地作住宅用途。政府由7年前提出的210幅改划地，到去年的焦点慢慢转移到棕地群和市区寮屋重建，再到今年开始提出政府、机构或社区用地（GIC）“一地多用”，可以见到政府在短期措施方面真可谓翻箱倒笼、扭尽六壬。惟事实是自2013年开始大规模的改划工作，经过几年的努力后，容易改划的地皮早已改划，因此剩下的可以算是“箩底橙”，因此整个短期觅地措施的脉络是“愈搵愈辛苦”、“愈搵愈少”、“愈搵愈难”。

要摆脱现在的困局，只能寄望长期的大型造地计划能够尽快如期甚至提前落成，来年卖地计划公布古洞北／粉岭北的首幅私营房屋土地可以如期招标，算是惊喜。另外其他的主要大型造地计划，包括洪水桥／厦村、元朗南及东涌东填海，亦于财政预算案中报告如期进行中，阶段性成果而言算是顺利。上述的新发展区现在都主力进行第一阶段的工作，但是多数的房屋供应将会来自第二阶段，甚至是第三阶段。因此，新发展区的粮仓效应在更往后的期数才能见真章，建议政府加快准备取得第二阶段拨款的前期工作，令到供应的“大数”能尽快成真。