新一份《施政报告》提出以立法方式规管劏房，并订立最低标准，合标单位将名为“简朴房”，经认证及登记后才能将单位继续合法出租，从而取缔劣质劏房。根据当局表示，今年12月将向立法会说明“简朴房”登记制度的详细情况，并进行为期两个月的谘询，目标在2025年内完成立法，最快于2025年第四季开始12至18个月的登记期，随后也会有一至两年宽限期给业主作改装。

虽然政策详情及谘询尚未开展，但社会上已有意见反映，为符合法例规定，业主或需要进行重新装修，忧虑业主把单位改建的成本转嫁给租户身上。因此有意见认为应增设起始租金，以限制租金升幅及保障居住权。然而，即使订立了最低标准，可预期“简朴房”的质素仍会有所不同，因此制定起始租金难度甚高，更有可能令供应减少。再者, 基本经济原理及实证证据均指出，此举将扭曲市场，令价格机制分配资源的效用受阻，将引申其他的反效果。要避免这种现象，增加供应才是最有效的方法，而在过渡期的安置安排也值得当局深思。

制定难度甚高 或令供应减少

据坊间不同团体和组织的调查反映，希望政府在规管劏房的同时，在现时的劏房租务条例上增设起始租金，水平需低于同区非劏房。其中建议制订起始租金的方法包括：以公屋单位相约的2,000元为基准、参考每区相关私人住宅的租金指数，以及参照差饷物业估价署对个别单位估值租金水平等。

然而，正如一般私人住宅的租务市场一样，劏房的市值租金受到其地点、大小、间隔、装修、设施等影响，难以一概而论地订立一个划一的起始租金水平。而未来因应“简朴房”标准实施，以及更多简约公屋和过渡性房屋落成，可以预期劏房租务市场将会有较大的变化。若要进一步细致化为个别劏房订定起始租金，考虑到现时全港有约11万个劏房，其庞大数量和复杂程度可想而知。由此可见，因应上述的因素，要客观、公平，和合理地制定起始租金难度甚高，需要花费很大的资源去处理。

即使定下起始租金，有需要的住户最终也会受到负面影响。由于业主会评估其回报率，假如起始租金定于太低的水平，业主有可能选择放弃将其物业以“简朴房”形式租出，令市场上的供应减少。一项在美国麻萨诸塞州剑桥市的研究提供证据显示，在租金管制政策实施后的十年内，约有 10%的受租金管制规管的单位被转换成非租住单位。而另一个可能是，业主为追求更高的回报率，选择铤而走险违反法例，从而衍生劏房“地下化”，令住户反而更加没有保障。

社会未见其利 住户先受其害

此外，增设起始租金的建议虽是出于善意，但往往会产生连串不符原意的后果，对措施旨在协助的部份租客不利。例如，有不少经济学家的研究均指出，租金水平管制将导致楼宇维修保养不善，加速物业状况恶化。导致这个现象的主因是源于业主在租金水平管制下无法从维修单位的投资上获得额外的收入，因此业主会失去进行维修保养的诱因并任由其单位失修，导致整体的单位质素下降。一项针对美国八个大都会统计地区的研究显示，受租金水平管制楼宇的质素，包括出现屋顶渗漏、楼宇裂痕、批荡／油漆剥落等情况，较不受管制的楼宇为低。另一项研究也指出，当美国麻萨诸塞州剑桥市撤销管制后，投放于曾受管制楼宇的维修开支增加了约20%。

另一项可能出现的副作用，则是业主或会更加严格地筛选租客，令个别人士变得难以承租单位。由于在现时的劏房租务条例已经给与租客首租期两年加次租期两年，合共四年的租住权保障，以及规管了次租期的续租租金加幅，因此付租能力越贴近起始租金上限，并且财政状况较为稳健的租客自然会获业主优先考虑。换句话说，收入相对不稳定的人士，如日薪工人，将更难物色居所。

善用房屋资源 产生互补效应

要防止以上的现象出现，并真正解决基层市民的居住需求，还是需要增加公营房屋供应数量及加快兴建速度。而经过政府多年努力，现时的供应前景有改善迹象，并已经开始逐步扭转“头轻尾重”的情况。未来五年，即2025-26至2029-2030年度的年均落成量将达约31,700个单位，比过去十年年均约15,500个单位翻了一番。

而为了尽快填补短期公营房屋供应不足的缺口，并改善居住于不适切居所的市民的生活环境和质素，当局相继推出了采用标准简约设计和“组装合成”建筑法快速兴建过渡性房屋及简约公屋。前者已有近18,000个单位投入服务，并有约3,000个单位在未来两年落成；后者方面，将会共有约9,500个单位于明年落成，而全数30,000个单位将于2027-28年度前落成。

归根究底，坊间对于起始租金的讨论，其核心在于担忧当局取缔劣质劏房的措施会带来副作用，令住户流离失所。为此，过渡性房屋及简约公屋正正可以产生互补效应，并提供一个“兜底”的安置选项。过渡性房屋申请人分为甲类和乙类，甲类为轮候公屋三年以上的人士，乙类为轮候时间不足三年，并且现时居于不适切居所，有迫切需要接受社区援助的人士。而简约公屋则以为轮候公屋三年以上的人士，特别是家庭申请者优先。笔者建议，随着简约公屋陆续启用，符合过渡性房屋甲类资格的住户及申请者可由简约公屋照顾，释放空间调整现时甲乙类80：20的比例，并扩大乙类过渡性房屋申请，从而回应坊间上的疑虑。

土地房屋多年来一直是香港的老大难问题，不能一朝一夕解决。制定“简朴房”标准是解决劏房问题的务实之举，为最终“告别劏房”迈出坚实的一步。然而，运用公权力立法订立起始租金，干预市场自由定价，最终只会扭曲市场，更有可能造成上述不符原意的后果并影响住户的生活。当局在设计“简朴房”登记制度时，也应善用谘询期更多聆听社会上的声音，务求精准地为有需要人士提供适切的援助。