重夺私楼地主导 政府需增熟地储备
重夺私楼地主导 政府需增熟地储备
撰文：叶文祺 团结香港基金高级研究员、潘灏仪 团结香港基金研究员
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在6月推出的“娥六招”里，较少人关注的一招是政府计划将9幅私楼地改拨为兴建公营房屋，政府估算这9幅地预计可建约10,600个单位。这一招事实上亦是“娥六招”里唯一一招从土地供应上着手的房策。究竟这一招会对未来的私楼供应有甚么影响呢？
私楼土地供应 转向私人主导
在今年年初，团结香港基金发布了未来数年的私楼供应预测。透过逐一追踪各私楼项目的施工进度，我们预计在2018至2022年期间，每年平均私楼落成量为20,800个单位，比政府的供应目标每年18,000个单位高。
过往笔者亦曾指出自去年起，土地供应已由以往政府主导，日渐倾斜于私人主导。原因是官地供应依靠改划，然而改划并不是一个必然的过程，当中包含能否通过城规的变数、而改划程序所需的时间亦不能被确定。
由政府主导的私楼土地供应，占比因此大幅由2012至2016年的约79至88%降至2017只有34%，取而代之的私人主导的土地供应占比则上升至66%。
土地供应的渠道日益依靠补价项目，可能引伸的后果有两个。其一，未来私楼落成将会拖得更长、更慢。以新地的西贡十四乡项目为例，发展商就曾在受访时表示，由于该处为“生地”，开山至少要3至4年，发展周期超过8至10年。而根据我们统计，透过卖地计划出售的土地、铁路项目、市建局重建项目，由卖地计起至楼盘落成整个发展周期来看，一般大概需时4.8年，比补地价项目所需为短。
私楼供应趋集中 5发展商占半
其二，私楼供应或将更为集中。根据我们现有的资料显示，预计会在2018至2022年落成的私楼里，头5大发展商供应的单位数目，足足等于总供应的一半。若再算及第6到10位的发展商，头10大发展商的市场占比为66%（见图）。头20大发展商的市场占比为81%。在这个背景之下，我们再展望将来，因为政府手上无地可卖，私楼供应需要依靠个别发展商的大型补价项目来填充空缺，从土地源头方面已经减少了公开竞争的机会。
又以新地的西贡十四乡项目为例，最近有报道指新地正向城规会申请，把项目的单位数目由原本的4,930个增加至接近多一倍的9,500个。需知道，以每年20,800个单位的落成量来计，9,500个单位已接近一年供应量的一半（46%）！可见，如果现况继续，未来私楼供应集中分布的情况只会更为严重。
笔者尝试在此基础上进一步推进，探讨新一轮的房策会对私楼供应量带来甚么的影响。
以直接的影响而言，假设原本划作私楼用地的9块地皮的单位会于2023至2028年度落成，如果我们假设发展商未能有效从私人途径填补减少了的私楼土地供应，每年预计减少了的私楼供应则为2,120个（即10,600/5），用百分比显示为约10%。
另一方面，假设发展商能有效从私人途径填补减少了的私楼土地供应，私人主导的土地供应占比则会进一步上升至76%。
首置上车盘 与私人市场重叠
“娥六招”将置业阶梯清晰地分为“公屋－绿置居－居屋－首置上车盘－私楼”。这一个置业阶梯会对私人市场带来甚么影响？
笔者不妨在这里大胆推论一下。将推出的首置上车盘，以买家的家庭入息资格来看，其实与私楼市场内价值600万左右的单位买家基本上重叠。首置上车盘的家庭入息需要介乎57,000至74,000元之间，而如要在私人市场里购买一个价值600万、约300平方尺的单位，承造8成按揭，通过压测的最少收入需为44,600元。因此，能够符合资格购买首置上车盘的家庭，事实上都有能力在私人市场内购买600万以下的单位（如有）。
市建局就曾透露，以马头围道的项目计算，若以市价六二折发售，约300平方尺单位，预计售价约400多万元。因此，假如首置上车盘能非常成功地广泛推行，将能够吸纳部分在私楼市场上购买600万以下的A类单位（实用面积少于431平方尺）的自用买家。
由此推论，如果市场部分上车需求能被政府的首置上车盘吸纳，对私楼上车盘（即600万以下的A类单位）的需求可能将会减少。面对这情况，发展商可能会将他们的产品组合慢慢调整为侧重于改善型需求的单位，亦即将单位建得大一点。
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单位供应恐被高估 觅地急民所急
由于总楼面面积不变，如果要建的单位面积加大，即单位总数会减少。因此，在2020年或以后（假设2018至2019年落成的楼盘已经在发展周期较后的阶段而不能再改则），私楼供应将可能从现时每年20,800个单位的水平上慢慢减少。
以上推算是假设首置上车盘计划能够成功，并从现时只有450个单位的规模上扩大，以有效地满足市场的部分上车需求。
笔者知道这个假设相当大胆，但可以肯定的是，现时的私楼供应存在了被高估的风险——如上述的情况在将来发生，私楼供应将会慢慢回落。
简而言之，我们预计未来私楼供应将更集中，而且供应亦有慢慢见顶回落的风险。要抗衡此困局，政府需要找到一个方法去增加手上可供公开发售的“熟地”储备，以重新主导并增加私楼土地供应。
然而，正如香港其他方方面面的土地辩论，到最后或许都可以用一句话来总结——究竟地从何来？土地议题与年轻人上车的愿望唇齿相依，香港社会正万分迫切地需要达成一个造地觅地的共识。诚如我们一直所言，“有地并不是万能，但无地就万万不能！”
撰文：叶文祺 团结香港基金高级研究员、潘灏仪 团结香港基金研究员
在6月推出的“娥六招”里，较少人关注的一招是政府计划将9幅私楼地改拨为兴建公营房屋，政府估算这9幅地预计可建约10,600个单位。这一招事实上亦是“娥六招”里唯一一招从土地供应上着手的房策。究竟这一招会对未来的私楼供应有甚么影响呢？
私楼土地供应 转向私人主导
在今年年初，团结香港基金发布了未来数年的私楼供应预测。透过逐一追踪各私楼项目的施工进度，我们预计在2018至2022年期间，每年平均私楼落成量为20,800个单位，比政府的供应目标每年18,000个单位高。
过往笔者亦曾指出自去年起，土地供应已由以往政府主导，日渐倾斜于私人主导。原因是官地供应依靠改划，然而改划并不是一个必然的过程，当中包含能否通过城规的变数、而改划程序所需的时间亦不能被确定。
由政府主导的私楼土地供应，占比因此大幅由2012至2016年的约79至88%降至2017只有34%，取而代之的私人主导的土地供应占比则上升至66%。
土地供应的渠道日益依靠补价项目，可能引伸的后果有两个。其一，未来私楼落成将会拖得更长、更慢。以新地的西贡十四乡项目为例，发展商就曾在受访时表示，由于该处为“生地”，开山至少要3至4年，发展周期超过8至10年。而根据我们统计，透过卖地计划出售的土地、铁路项目、市建局重建项目，由卖地计起至楼盘落成整个发展周期来看，一般大概需时4.8年，比补地价项目所需为短。
私楼供应趋集中 5发展商占半
其二，私楼供应或将更为集中。根据我们现有的资料显示，预计会在2018至2022年落成的私楼里，头5大发展商供应的单位数目，足足等于总供应的一半。若再算及第6到10位的发展商，头10大发展商的市场占比为66%（见图）。头20大发展商的市场占比为81%。在这个背景之下，我们再展望将来，因为政府手上无地可卖，私楼供应需要依靠个别发展商的大型补价项目来填充空缺，从土地源头方面已经减少了公开竞争的机会。
又以新地的西贡十四乡项目为例，最近有报道指新地正向城规会申请，把项目的单位数目由原本的4,930个增加至接近多一倍的9,500个。需知道，以每年20,800个单位的落成量来计，9,500个单位已接近一年供应量的一半（46%）！可见，如果现况继续，未来私楼供应集中分布的情况只会更为严重。
笔者尝试在此基础上进一步推进，探讨新一轮的房策会对私楼供应量带来甚么的影响。
以直接的影响而言，假设原本划作私楼用地的9块地皮的单位会于2023至2028年度落成，如果我们假设发展商未能有效从私人途径填补减少了的私楼土地供应，每年预计减少了的私楼供应则为2,120个（即10,600/5），用百分比显示为约10%。
另一方面，假设发展商能有效从私人途径填补减少了的私楼土地供应，私人主导的土地供应占比则会进一步上升至76%。
首置上车盘 与私人市场重叠
“娥六招”将置业阶梯清晰地分为“公屋－绿置居－居屋－首置上车盘－私楼”。这一个置业阶梯会对私人市场带来甚么影响？
笔者不妨在这里大胆推论一下。将推出的首置上车盘，以买家的家庭入息资格来看，其实与私楼市场内价值600万左右的单位买家基本上重叠。首置上车盘的家庭入息需要介乎57,000至74,000元之间，而如要在私人市场里购买一个价值600万、约300平方尺的单位，承造8成按揭，通过压测的最少收入需为44,600元。因此，能够符合资格购买首置上车盘的家庭，事实上都有能力在私人市场内购买600万以下的单位（如有）。
市建局就曾透露，以马头围道的项目计算，若以市价六二折发售，约300平方尺单位，预计售价约400多万元。因此，假如首置上车盘能非常成功地广泛推行，将能够吸纳部分在私楼市场上购买600万以下的A类单位（实用面积少于431平方尺）的自用买家。
由此推论，如果市场部分上车需求能被政府的首置上车盘吸纳，对私楼上车盘（即600万以下的A类单位）的需求可能将会减少。面对这情况，发展商可能会将他们的产品组合慢慢调整为侧重于改善型需求的单位，亦即将单位建得大一点。
单位供应恐被高估 觅地急民所急
由于总楼面面积不变，如果要建的单位面积加大，即单位总数会减少。因此，在2020年或以后（假设2018至2019年落成的楼盘已经在发展周期较后的阶段而不能再改则），私楼供应将可能从现时每年20,800个单位的水平上慢慢减少。
以上推算是假设首置上车盘计划能够成功，并从现时只有450个单位的规模上扩大，以有效地满足市场的部分上车需求。
笔者知道这个假设相当大胆，但可以肯定的是，现时的私楼供应存在了被高估的风险——如上述的情况在将来发生，私楼供应将会慢慢回落。
简而言之，我们预计未来私楼供应将更集中，而且供应亦有慢慢见顶回落的风险。要抗衡此困局，政府需要找到一个方法去增加手上可供公开发售的“熟地”储备，以重新主导并增加私楼土地供应。
然而，正如香港其他方方面面的土地辩论，到最后或许都可以用一句话来总结——究竟地从何来？土地议题与年轻人上车的愿望唇齿相依，香港社会正万分迫切地需要达成一个造地觅地的共识。诚如我们一直所言，“有地并不是万能，但无地就万万不能！”
