撰文: 刘振江 仲量联行国际董事

开辟发展土地要投入基础建设成本与时间。本文就近期两个政府及私人土地发展项目的基础建设要求作比较，让读者可较全面掌握工程内容、成本估算及发展时间等。

元朗横洲一期公屋项目（“横洲项目”）的基建成本估算被一位立法会议员质疑为天价；而西贡十四乡的一个综合发展区私人住宅项目（“十四乡项目”）补地价金额被一份报章质疑为笋价，而当中规划及地契对基础建设多项要求等，对估算补地价有重要影响。

横洲项目占地5.6公顷，地积比率约6倍，预计兴建4000个公屋单位；有关的工地平整及基础工程预算费用为24亿元，以每公顷土地计约4.3亿元，或每单位计为60万元。这个预算远高于2015年及2017年获批拨款的3个公屋项目（位于屯门及大埔），其介乎每公顷土地1.23亿至1.7亿元，或每单位12万至16万元不等。

房委会2016年底公布数字显示，2017/18年度至2019/20年度预计将完成发展公屋单位平均建筑成本将由约71万元升至94万元，以此比较，上述每单位计的工地平整及基础工程预算显得沉重。

运输及房屋局指出，在非“熟地”项目上作房屋发展并非易事，基础设施配合尤其重要。横洲项目工程建设的内容包括在平整地段土地及建造相关的护土墙及斜坡，费用为9.5亿元或每公顷1.7亿元，其他工程包括行车及行人路、道路改善工程、行人天桥及升降机设施、相关排污排水、供水系统及环境美化工程，以及顾问费用等，为数14.5亿元，或每公顷2.59亿元 。由工程预计开工日起计，平整土地需时逾2年，整体基础设施完工时间约6年。

十四乡项目占地约62.3公顷，规划作综合发展区，地积比率约0.74倍，预计兴建4730个私人单位。十四乡分区计划大纲草图于2015年获行政长官会同行政会议核准，当中论述的发展限制多达11项，包括土力工程、水浸的风险、对外运输通道的容量、交通噪音、滤水厂风险、基础设施不足（普遍缺乏排水和污水收集系统）；在该区进行大型发展时，必须同时大幅改良基础设施。

2017年的换地条款亦反映有关规划准许的多项要求，包括（一）道路及交通︰西沙路扩阔工程、落实樟木头回旋处的改善工程、提供停车位和公共交通设施；（二）环境︰纾缓水污染的措施、提交生态影响评估报告、拟议发展影响的水管进行改道工程、天然地形危险评估报告、排水及污水收集系统等。此外， 建筑规条订明8年时限，反映土地平整及基础设施所需的批准及兴建等需要长时间。

十四乡项目的基础建设成本及建设时间，应显着高于横洲项目的24亿元及2年多，考虑因素包括︰（1）前者土地面积及发展楼面面积分别为后者的11倍及1.37倍；（2）要克服的基础建设制约更多，包括天然地形危险、改善排水及污水收集系统等。大量的基础建造成本及相关的长建筑期，皆会遏抑有关土地价值及牵涉的补地价金额。

在香港要“地尽其用”，定必要为开辟发展土地投入基础建设成本与相关时间。以上两个项目备受质疑的情况，反映早前政府有关专业团队未能取得该议员及该报章的信任，这亦与近年经常被提到的“官商乡黑”言论有关。其后政府所作的交代及提供的详细资料，值得公众留意及思考，这应有助释除疑忧。