撰文：潘灏仪 团结香港基金研究员、唐嘉逸 团结香港基金助理研究员

在土地大辩论中，棕地一时三刻成为众矢之的，大部分的言论都偏向发展棕地。纵然社会讨论纷纷扰扰，但大部分的意见并没有触及的一点就是，棕地的出现其实是过去十数年间无为而带来的恶果--物流及工业用地的供应赶不上需求，是由于过往香港并没有大规模和有系统地制造、规划及提供此类土地，而因应经济发展又带来强劲的需求。棕地作业见缝插针地应运而生，渐渐型成今日的局面。有如劏房一样，前者是因为欠缺房屋用地供应而出现，棕地事实上是以往缺乏对此类用地的供应及规划的结果。

棕地有其价值，需重置而非令其消失

香港的棕地并不是闲置或荒废的土地，这一点是有异于国外的棕地。我们曾亲身走访过在棕地上的物流中心、电贸货仓和扎铁工场。该物流中心原来负责了某个饮食品牌整个全港的供货，而电贸货仓则储存了价值高达5亿元的网上订购货物。至于扎铁工场，则是负责把在香港的地盘需要用的铁枝先作裁剪等工序。试想像，如果我们一刀切地让棕地消失，那么这些各项对我们日常生活及经济有着重要用途的作业又应安放于何处呢？难道我们就应该完全抹杀种种的棕地作业吗？棕地容纳着各类后勤作业，大众或许对它们并不感到熟悉，但事实上它们正默默地为市民服务。因此，棕地亦有其存在的价值，棕地作业是应该要重新整理而并不是让其消失的。

发展棕地需考虑规划、安置及就业

取缔棕地的一个关键是需要大规模和有规划地去发展物流及工业用地，以解决环境破坏、发展混乱的问题。如果我们参考新加坡，大规模地发展工业园或物流园，整合相关行业，就能够高效运用土地，创造经济效益。部分类型的棕地作业亦可以多层工业楼宇的形式来继续营运。而要安置棕地作业，现时我们缺乏的正正是大幅平整土地。

另外，在考虑重新安置棕地时，无可避免地某些收入较微薄、行业利润较低的作业可能会被淘汰。政府曾在2015及2016年调查过洪水桥及元朗南的棕地租金水平，其租金中位数分别为每平方尺1.91及3.56元。同年新界工厂大厦的租金约为每尺12元。又以某个在葵涌的多层物流中心为例，除去车道面积以实用面积计算后，尺租接近每尺30元。可见，棕地租金远远低于其他工业及物流物业的租金。如我们要协助棕地作业者迁置，将会涉及一系列的挑选和分配补贴租金的机制，而现时讨论鲜有提及其中的细节。
我们亦应考虑棕地工人的生计及原区就业。在洪水桥新发展区规划内的棕地有约190公顷，当中涉及超过3,000个工人。以此推算，全港1,300公顷的棕地便应有超过20,000个工人。在发展棕地这个议题上，我们是否应思考如何去帮助这些工人找寻其他的就业机会？而且，这些工人以往都能在居所附近工作。如果在安排上能令这些工人原区就业就可减低其对交通的影响。

重启造地为治本之道

棕地渐多是停止造地及缺乏规划所带来的结果。缺乏土地是其远因，而棕地只是之后得来的后果。如果现在我们没有先解决棕地的重新规划、安置及就业的问题，就直接减少棕地用地是本末倒置的行为。要解决棕地，必须补回过去造地落后的不足，大规模开拓新土地及重启土地规划，从而能先安置这些原本与规划及环境不协调的地方，作出适切的规划安排。