适逢新一份施政报告在10月中发表，多项土地房屋政策文件和数字亦相继有所更新，展示了最新的供应前景及当局未来的政策措施，成为近日坊间讨论的热点。

虽然政府再次重申，造地的信心和决心仍然维持不变，但未来供应部署应该何去何从，受到社会高度关注。

科学部署 因应市况调整步伐

如果我们追本溯源，现时的造地计划是经过多年的讨论和研究，并对应社会不同方面的需求进行评估推算后所得出。再者，尽管供应前景在政府多年努力下已经有所改善，但尤其是未来十年较后期的熟地产出时间，仍然面对很多变数并有可能调整。加上造地是长年累月的大事，因此建立土地储备有其必要，但因应市况的转变，造地及推地的步伐也可灵活进行调节。

回顾近年社会对于造地的讨论，不得不提就是2018年进行的“土地大辩论”。当时的土地供应专责小组透过全面检视土地供应的来源、评估土地供应选项，以及开展公众参与活动，收集社会就不同选项的利弊和相对优次的意见，从而作出取舍并协助制定整体土地供应策略。

此外，自2015年开始，政府也开展研究更新全港发展策略的空间框架，并在2021年10月公布《香港2030+：跨越2030年的规划愿景与策略》（《香港2030+》），为香港的土地供应及城市规划订定概括性方向。

以《香港2030+》为例，当中房屋用地的需求推算是根据当时最新的家庭住户增长估算，加上人均居住面积，两者结合成所需的楼面面积而得出。值得一提的是，为改善香港的居住质素，相关评估采用了较以往更高的人均居住面积数字，除了回应市民“住大啲”的诉求，亦希望鼓励生育、居家安老，以及吸引人才。

此外，在经济用地的需求推算方面，也考虑到香港需要发展如创新科技及物流等产业的空间需求。其他用地，如政府、机构及社区设施、休憩用地，及运输基建设施等，也以土地／人口比例为依据估算得出，从而打造一个对长者友善、家庭友善，和宜居的城市。

已觅十年土地 长远仍存变数

环观香港的邻近城市，新加坡也有进行类似的长远土地规划策略，其名称为《概念规划》（Concept Plan），用以构建新加坡未来数十年的发展愿景，并每十年检讨一次。而为了将《概念规划》的构想转化成地方层面的规划，新加坡也会透过《总体规划》（Master Plan）列出了每地块所允许的土地用途和地积比率，从而引领新加坡未来十至十五年的发展，并每五年检讨一次。

诚然，近年香港社会经济环境也有不同的改变，而目前香港只会不定期更新土地供求的估算，难免令坊间担心现时的造地计划是否贴合最新的情况。因此，笔者建议政府可借鉴新加坡，更定期及较频密地更新及检视整体土地供求情况。

根据《香港2030+》内的建议，香港需在2019至2048年的30年内供应约7,000公顷土地，即每年平均约200公顷。对比最新的供应数字，在新一份的《未来十年可供发展土地供应预测》中，预计未来十年熟地供应量为约3,000公顷，即每年平均约300公顷，符合《香港2030+》的目标水平。由此可见，香港目前正步入造地的“收成期”。

然而，虽然当局已经物色到未来十年的土地供应，但这并不代表所有供应在今天已经全数实现，尤其是十年期较后期的远期供应，仍然面对很多变数，因此达标并不是理所当然。

立法会在2023年通过修例，透过压缩发展程序，令一般项目由生地变成可建屋熟地的时间，将由最少6年减至4年，新发展区等大规模项目则由13年大幅减至7年。尽管如此，造地过程当中仍涉及很多必要的环节，包括进行前期研究、通过法定程序、处理公众意见、重置相关设施、以及清理平整土地等。以收地为例，为了让受影响的住户及／或商户有更长的缓冲时间，部分土地的收回时间有可能需要稍作延迟，将令熟地产出时间或会有所调整。

为应对不可预见的因素，土地储备尤其必要，特别是由于造地是长年累月的大事，我们可因应最新的市况调整步伐，但不应停止相关的工作。

汲取过往教训 注重社会效益

面对楼市转淡及地皮流标，令社会担心市场供求关系失衡，让本港又一次站在十字路口面临抉择。上一次，我们停止造地建屋长达十年，造成了供应短缺和居住质素下降，至今我们仍在努力应对和纠正后果。这深刻地提醒我们在制定土地房屋策略时要更具前瞻性，避免在解决当前问题的同时，制造未来的新问题。前事不忘，后事之师，我们必需要避免重蹈覆辙，即使面对短期的经济波动，仍需保持战略定力，按部就班地继续分阶段推展造地工作，并因应最新经济状况调节推地步伐。

归根结柢，土地是所有活动的载体，亦是一个城市支撑社会及经济发展和改善生活质素必不可少的资源，因此其供应主宰社会的发展轨迹。

固然造地牵涉工程造价和卖地收入，但一个更全面的成本效益分析，亦不能忽略项目所带来的多方面社会效益。有见及此，当局需制定有远见的人口和产业政策及明确的发展目标，科学计算项目成本效益，并且进行更多解说，回应坊间上的疑虑，才能增加社会对于未来发展计划的信心。