撰文: 团结香港基金高级研究员叶文祺　研究员潘灏仪

“土地供应专责小组”将于4月26日展开为期5个月的公众谘询，讨论多项短中长期的土地供应措施。然而，坊间对现时困局仍然争议甚大-有声音认为这是个土地供应“不足”的问题，亦有声音认为是土地“分配”的问题。团结香港基金近日就发表最新一份土地与房屋政策倡议报告，报告题为《土地规划的不足：住得细丶造得少丶估得低》剖析了香港土地发展的三大困局，如何使港人的居住环境变得恶劣及窒碍香港的长远经济发展。

困局一，住得细：尽管现时楼价越升越高，但单位却越缩越小。如今香港人的平均居住面积为170平方尺，比深圳的300平方尺丶新加坡的270平方尺丶东京的210平方尺还小，实在情何以堪。表1为近年新落成私人住宅的平均单位面积。撇开2009年来看，过去7 年新落成单位的平均面积越来越细，而且我们预计此趋势将在未来5年持续。具体来说，2018 至2022 年落成的私人住宅的平均单位面积预计为681 平方尺，比前10 年的833 平方尺小18％。故此，港人的生活质素势将继续下降。

表1. 新落成私人住宅的平均单位面积（建筑面积平方尺）

资料来源：差饷物业估价署、屋宇署、地政总署、城市规划委员会、来自不同发展商的公司资料、团结香港基金。 注：由于2009年落成数字极低及落成的普遍是大单位的项目，令当年的平均单位面积异常地高。

困局二，造得少：香港过去10多年来停止开发新土地，致令可供发展的地皮买少见少。于是，土地改划成了主要的土地供应来源。如表2所见，土地改划是未来4年落成的公营房屋单位的主要土地来源，共提供71％的单位。但由于改划前期工作繁多复杂，需时较长，更须经过公众谘询，致令不少项目出现多番延误。

表2. 未来五年公营房屋单位落成（按土地来源划分）

资料来源：立法会、房屋委员会。

困局三，估得低：如今香港的人口密度已经高达每平方公里 27,400 人，与印度孟买相若。以香港的经济成就，港人居住环境之挤迫实在是匪夷所思。遗憾的是，政府于去年的“香港2030+”谘询中对香港未来的土地需求估算仍然是过份保守，没有充分考虑改善人均居住面积和提升社会配套设施的需要。基金会估计香港未来30年将需要新增超过9,000公顷土地（约等于三个沙田新市镇的面积），远远高于政府于“香港2030+”估算的4,800公顷。

土地房屋供应不足源于政府过去规划不周，停止造地

我们认为，香港现时面对的困境其实都是源于过去10多年来停止开发新土地，致令可供发展的“熟地”买少见少。于1995年至2005年，香港已发展土地的面积共增加了6,000公顷，然而，2005年至2015年却只有400公顷。事实上，香港的土地开发与新市镇发展密不可分；在70年代，建立了荃湾及沙田等6个新市镇，80年代则有天水围及将军澳等第二代新市镇；但在90年代的东涌新市镇后，自2000年起便再没有新的新市镇落成。

我们认为，任何在现有已发展土地上发展的方案都只会增加人口密度，使市民“住得更迫”。如果要改善香港人的生活质素，使大家“住松一些”，便必需要寻求新的土地供应。而最有效增加土地供应的方法是在维港以外水域进行大规模填海。与其他土地供应渠道相比，填海是唯一可以提供大片平整、优质土地的长远解决方法。