黄元山
香港中文大学政治经济社会科学硕士课客席讲师

香港楼价高昂，坊间有不少解读，包括一般常听到的“地产霸权”和“政府高地价政策”等。但归根究柢，其实是香港的楼宇供应长期供不应求。

翻查过去几十年的楼宇建屋目标，由柏立基、戴麟趾、麦理浩、尤德、卫奕信、彭定康，不同年代的港督管治下，其实最后楼宇的建屋成果，都是低于当初各自所做的政策文件中的目标 (详见《香港长远房屋策略和港人港地》，王于渐，2013年，第7页）。为甚么香港的住宅市场长期供不应求，这要从其机制谈起。

政府低估市场土地需要

香港的住宅市场是否一个有效的市场机制？答案：表面上是。无论是发展商发售的一手单位，或是二手市场的交易，都是以市场原则进行。不过问题是，住宅的原材料一一土地制造一一并非市场行为。当然，土地发展，无论是勾地或是拍卖，都是市场机制，即价高者得，不过，计算需要多少土地，却并非市场行为，而是政府推断未来市民的需要，然后根据这些推断，而推出土地做建屋的原材料。这是一个计划经济（Planned Economy），而非市场经济；试想想，全球粮食，如种多少稻米和小麦，都是由政府推断而做，全球早已陷入粮食饥荒危机中。事实上，历史上，不少计划经济中，都曾经出现粮食饥荒，因为政 府透过行政手段，根本没有可能完全掌握市场的实际需求！ Milton Friedman曾经讲过一个笑话：“If you put the federal government in charge of the Sahara Desert, in five years there’d be a shortage of sand,”(如果政府负责管理撒哈拉沙漠，5年后，这些沙漠连沙都短缺）

由于制造土地根本是个计划经济，就算是出名英明的新加坡政府，有大规模资助的组屋配合下，市民对住屋需求和楼价飞升，仍有诸多不满，可以想像土地是一项难度何奇高的规划。

另一个原因是，当市场知道政府如果有无限土地储备，楼市价格自然下跌，因为现在的价格并非一个实际的市场价格，而是土地计划经济，再加上之后的市场拍卖和销售机制，综合得出来的结果。

因此，讨论“土地计划经济”这个问题，要聚焦问题的症结所在，就要在整个造地规划的过程中，能否加入多一点市场分配的元素，使错配减少，这是本港长远土地政策必须反思的一件大事。

文章原载iMoney