黄元山：香港住屋的三重困境
黄元山：香港住屋的三重困境
香港的住屋问题，既是一个供求失衡的问题，也是在一个全球周期性的货币泡沬中，杻曲而成的一个巨型社会问题。虽然土地发展，无论是勾地或是拍卖，都是市场机制，即价高者得，不过，计算需要多少土地，却并非市场行为，而是政府推断未来市民的需要，然后根据这些推断，而推出土地做建屋的原材料。这是一个计划经济，而非市场经济。
市民不信任政府
而时至今日，土地问题已经比“土地计划经济”严重得多，累计多年的推地不够，和规划失误，使香港陷入三重困境，即是：政府能用的土地储备低，大量造新地几乎没有可能，新地变熟地的过程漫长，和普遍市民不相信政府没有能力造地的事实。
根据政府2012年的文件，政府土地储备只有391公顷（包括没有过城规会的），比发展商手中储备更少（包括发展商还没转用途和补地价的农地）；而到目前为止，没有听到政府有消息，能开发新地作为土地储备。391公顷，有说是相当于15个太古城，用另一个角度想，当年回归之前，由于限了每年卖地50公顷，供不应求，导致楼价大升，即每年资50公顷不算多，如果是这样，政府土地储备在2020年便用完。新地何来呢？
另外，新地变熟地的过程漫长，和十年多前的八万五相比，现时的城规会和相阏的手续，变得更复杂和细致。过去几年，无论是施工量或是落成和销售量，都仍然远低于政府自己所定的目标。根据政府过去的纪录，笔者对于2015年 能否达成2万间落成的目标非常有疑问。
归根究柢，本港房屋问题源于深层次矛盾，新土地供应不足、旧楼重建、开发郊野公园土地或移山填海又遇上不同方面的阻力。找不到新地，变不到熟地，其中的一个阏键问题，是很多市民根本不相信政府没有地。
新土地供应不足
这一方面反映了市民对政府的不信任，也凸显了政府的两难：如果标榜政府不够土地，只会使市民更加恐慌性入市，推高楼价：但是如果政府大派定心丸，告诉市民未来供应无限，只会使找新地和造新地时的难度增加，因为市民会说，政府一方面说够地，一方面又要大块大块地造新地。造新地必然会影响某部份人，如果社会没有造地必要的共识，在政治上的推动便更难了。
另外，香港受着外围的影响，由于联系滙率的缘故，货币和信贷升跌的波幅，相对于整体经济生产，比例相当高。这几个情况，可以从几个方面看到：一、香港的基础货币，在2008年底开始，短短一年，由3,000多亿元，猛增至超过10,000多亿元，翻了几番，然后在2012年底和2014年底，分别都再有轻微升幅，2015年头，基础货币已经接近14,000亿元；二、香港银行的总资产由2008年底10.7万亿元，大幅增长到2015年头的19万亿元，超过80%的增幅，远远跑赢了香港GDP和平均工资增长。
香港住屋的困境，有其内部原因，也有外部经济周期的因素；就算中短期内，供不应求的高峯期暂时过去，长远来说，没有新地供应，造熟地慢，都可以预期会继续困扰香港。
文章原载《苹果日报》
香港的住屋问题，既是一个供求失衡的问题，也是在一个全球周期性的货币泡沬中，杻曲而成的一个巨型社会问题。虽然土地发展，无论是勾地或是拍卖，都是市场机制，即价高者得，不过，计算需要多少土地，却并非市场行为，而是政府推断未来市民的需要，然后根据这些推断，而推出土地做建屋的原材料。这是一个计划经济，而非市场经济。
市民不信任政府
而时至今日，土地问题已经比“土地计划经济”严重得多，累计多年的推地不够，和规划失误，使香港陷入三重困境，即是：政府能用的土地储备低，大量造新地几乎没有可能，新地变熟地的过程漫长，和普遍市民不相信政府没有能力造地的事实。
根据政府2012年的文件，政府土地储备只有391公顷（包括没有过城规会的），比发展商手中储备更少（包括发展商还没转用途和补地价的农地）；而到目前为止，没有听到政府有消息，能开发新地作为土地储备。391公顷，有说是相当于15个太古城，用另一个角度想，当年回归之前，由于限了每年卖地50公顷，供不应求，导致楼价大升，即每年资50公顷不算多，如果是这样，政府土地储备在2020年便用完。新地何来呢？
另外，新地变熟地的过程漫长，和十年多前的八万五相比，现时的城规会和相阏的手续，变得更复杂和细致。过去几年，无论是施工量或是落成和销售量，都仍然远低于政府自己所定的目标。根据政府过去的纪录，笔者对于2015年 能否达成2万间落成的目标非常有疑问。
归根究柢，本港房屋问题源于深层次矛盾，新土地供应不足、旧楼重建、开发郊野公园土地或移山填海又遇上不同方面的阻力。找不到新地，变不到熟地，其中的一个阏键问题，是很多市民根本不相信政府没有地。
新土地供应不足
这一方面反映了市民对政府的不信任，也凸显了政府的两难：如果标榜政府不够土地，只会使市民更加恐慌性入市，推高楼价：但是如果政府大派定心丸，告诉市民未来供应无限，只会使找新地和造新地时的难度增加，因为市民会说，政府一方面说够地，一方面又要大块大块地造新地。造新地必然会影响某部份人，如果社会没有造地必要的共识，在政治上的推动便更难了。
另外，香港受着外围的影响，由于联系滙率的缘故，货币和信贷升跌的波幅，相对于整体经济生产，比例相当高。这几个情况，可以从几个方面看到：一、香港的基础货币，在2008年底开始，短短一年，由3,000多亿元，猛增至超过10,000多亿元，翻了几番，然后在2012年底和2014年底，分别都再有轻微升幅，2015年头，基础货币已经接近14,000亿元；二、香港银行的总资产由2008年底10.7万亿元，大幅增长到2015年头的19万亿元，超过80%的增幅，远远跑赢了香港GDP和平均工资增长。
香港住屋的困境，有其内部原因，也有外部经济周期的因素；就算中短期内，供不应求的高峯期暂时过去，长远来说，没有新地供应，造熟地慢，都可以预期会继续困扰香港。
文章原载《苹果日报》
