团结香港基金发表《只争朝夕 解土地“三低”死结 雷厉风行 破供应“干涸”困局》土地房屋政策研究报告
团结香港基金发表《只争朝夕 解土地“三低”死结 雷厉风行 破供应“干涸”困局》土地房屋政策研究报告
【2021年4月21日，香港】团结香港基金（基金会）今天发表土地房屋研究报告，提出要：“只争朝夕，解土地“三低”死结；雷厉风行，破供应“干涸”困局”。报告指出，本港正陷入“熟地”供应低，房屋落成低、居住质素低的“三低”死结，政府须尽九牛二虎之力才能实现《长远房屋策略》(《长策》)的十年供应目标。基金会为未来十年公私营房屋供应作出独家预测，呼吁特区政府立即行动，提速推进各项造地计划，尽全力精简土地及房屋发展的审批程序。基金会亦呼吁社会团结一致，支持政府在所有土地及房屋计划上积极推进，合力破解供应“干涸”困局。
“熟地”供应低：土地发展停顿，接近弹尽粮绝
过去20年香港缺乏大型土地发展计划，导致可发展土地供应量逐渐枯竭，政府手头上的“熟地”寥寥可数。报告列举可供私人住宅发展的土地为例，可建单位由三年前“熟地”供应高峰时的25,500个，下跌至本年度的13,020个水平。
量低之余，质素亦有所下滑。在政府卖地计划中，可提供少于100个单位的“蚊型地”比例，在短短六年之间由10％急升至40％。此外，在来年的卖地计划中，亦有不少地皮属于未能作即时发展的“生地”，部分正等待《分区计划大纲图》的修订，部分则尚待清理。可见政府在觅地建屋方面虽已殚精竭虑，但每每事倍功半。
房屋落成低：公私营房屋供应持续落后
尽管私人住宅落成量去年呈现一次性反弹，但综观私人住宅的发展周期，自2018年中起的放缓趋势并未改变。报告预测，未来五年私人住宅落成量，年均只有约15,000个单位，较去年实际落成20,900个单位少28％。
公营房屋方面，报告预计未来四年的年均供应量为21,800个单位，较《长策》目标落后28％。
居住质素低：私楼越来越贵，越来越细
供应短缺亦对居住质素带来负面影响，市民不但会“越住越贵”，更会“越住越细”。报告预计，未来新落成私人住宅单位的平均建筑面积，将于2024年跌至小于600平方尺（以实用率８成计算，实用面积将小于480平方尺），比2012年小了近三分一。事实上，近年市面上除了“劏房”及“货柜屋”外，还涌现了不少“纳米楼”甚至是“太空仓”，当中“太空仓”面积最少只有约20平方尺，情况堪悲。
稍为有望改善的地方是，根据发展商向屋宇署提交的建筑图则及公布的售楼书推算，“纳米楼”（即实用面积小于215平方尺的住宅单位）的落成量可预期于明年后从高位回落。
政府须尽九牛二虎之力才能实现《长策》目标
基金会过去曾多次指出，政府在《长策》中订立的十年房屋供应目标过于保守，无法弥补过往累积的供应短缺，更遑论改善市民的居住质素。尽管目标如此保守，政府仍须尽九牛二虎之力，才有可能实现。为了检视政府能否达成《长策》的十年房屋供应目标，基金会今年首度发表未来十年公私营房屋供应的独家预测，以及达至《长策》目标的量化分析。
政府在2020年《施政报告》中言明，已物色到可供未来十年兴建316,000个公营房屋单位的所需土地。但根据基金会的预测，如果各项造地措施继续以目前速度推进，未来十年只可供应277,400个公营房屋单位。若要达到政府《施政报告》中的数字，各新发展区及其他主要造地计划，需要较原定进度提前两年完成，而每年从土地改划得来的单位数量，亦需要较现时增加5％。
至于私人住宅方面，基金会预计2026至2030年间，每年平均只有12,000个单位落成，不但比未来五年年均15,000个单位少两成，也比《长策》的年均目标12,900个单位少。如要到达《长策》目标，各新发展区及铁路项目进度，需提前一年完成，各私人发展项目每年可提供的单位数量，亦需较现时增加5％。
雷厉风行 破供应“干涸”困局
基金会建议政府雷厉风行，加快推进所有主要造地计划，包括新发展区、土地改划、铁路上盖物业，以及市区重建等，同时精简现行土地及房屋发展的行政程序。具体措施方面，基金会建议政府着力研究压缩新发展区的发展流程，并落实“基建先行”，提速各项支援新发展区的交通基建项目，尤其是道路方面的十一号干线、屯门绕道及P1公路，及铁路方面的北环线、屯门南延线及东涌线延线。
另外，基金会亦促请政府确保去年施政报告宣布成立的“项目促进办事处”能认真发挥职能，精简私营房屋发展的行政及审批程序。
公营房屋方面，基金会在2020年的报告中已经指出，不少公营房屋项目均受不同的官僚程序影响而有所延误，以致无法及时动工。基金会建议政府透过去年施政报告中扩阔职能的“精简发展管制督导小组”，理顺不同部门的协调及精简当中的官僚程序，以压缩公营房屋项目的发展时间表。
社会上对于增加土地供应有不同的建议及讨论，包括发展郊野公园边陲地带，迪士尼乐园二期用地，甚至是桂山岛等。正如国务院副总理韩正表示，解决香港房屋问题难度大，但总要有开始的时候。基金会认为提升中短期房屋供应的关键，始终是集中精力确保已在进行中的各新发展区可以尽快落成。事实上，以古洞北及粉岭北新发展区和洪水桥新发展区为例，早在90年代初开始规划，但预计分别要到2031及2038年才全面落成，前后需时接近40年，实在难以接受！
展望未来，政府必须有开发具规模和完善配套的新市镇的能力，而又同时拥有建立土地储备的长线策略目光，以支援香港的长远发展。“明日大屿愿景”是当中的重要一环。“明日大屿愿景”更可调整社会对未来土地房屋供应的预期，成为政府与各持份者交涉过程中的“催化剂”，有望促使现有土地拥有者尽快发展手上的土地，释放其潜在的价值。
团结香港基金高级副总裁兼公共政策研究院院长黄元山 表示，“香港的房屋供应就如面包师傅需于短时间内制作大量优质面包一般。欠缺‘熟地’、发展过程被拖慢，就有如面包师傅只有少量面粉，使用的设备亦运作不良，即使竭尽所能，亦只能缓慢地制作出有限的面包，使房屋供应‘又贵又细’。要扭转此趋势，我们需尽快拓展新发展区，竭力推动可以释出大面积发展用地的相关工作。希望社会可以团结一致，支持政府在所有土地及房屋计划上积极推进，合力破解供应‘干涸’困局。”
团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺 指出，“过去20年来，香港都没有进行大型的土地发展计划，土地储备开始干涸，缺地的困扰日益严重。值得注意的是，‘明日大屿愿景’作为长远土地供应计划，可改变持份者对未来土地房屋供应的预期。同时，由于政府与现有土地持份者的交涉过程中，往往牵涉潜在的清拆及重置问题，大大拖慢各新发展区及其他土地供应措施推进的步伐，‘明日大屿愿景’可作为交涉过程中重要的‘催化剂’。”
《只争朝夕 解土地“三低”死结 雷厉风行 破供应“干涸”困局》土地房屋研究报告：
中文版： https://bit.ly/3xdPwly
英文版： https://bit.ly/3emS1ZY
【2021年4月21日，香港】团结香港基金（基金会）今天发表土地房屋研究报告，提出要：“只争朝夕，解土地“三低”死结；雷厉风行，破供应“干涸”困局”。报告指出，本港正陷入“熟地”供应低，房屋落成低、居住质素低的“三低”死结，政府须尽九牛二虎之力才能实现《长远房屋策略》(《长策》)的十年供应目标。基金会为未来十年公私营房屋供应作出独家预测，呼吁特区政府立即行动，提速推进各项造地计划，尽全力精简土地及房屋发展的审批程序。基金会亦呼吁社会团结一致，支持政府在所有土地及房屋计划上积极推进，合力破解供应“干涸”困局。
“熟地”供应低：土地发展停顿，接近弹尽粮绝
过去20年香港缺乏大型土地发展计划，导致可发展土地供应量逐渐枯竭，政府手头上的“熟地”寥寥可数。报告列举可供私人住宅发展的土地为例，可建单位由三年前“熟地”供应高峰时的25,500个，下跌至本年度的13,020个水平。
量低之余，质素亦有所下滑。在政府卖地计划中，可提供少于100个单位的“蚊型地”比例，在短短六年之间由10％急升至40％。此外，在来年的卖地计划中，亦有不少地皮属于未能作即时发展的“生地”，部分正等待《分区计划大纲图》的修订，部分则尚待清理。可见政府在觅地建屋方面虽已殚精竭虑，但每每事倍功半。
房屋落成低：公私营房屋供应持续落后
尽管私人住宅落成量去年呈现一次性反弹，但综观私人住宅的发展周期，自2018年中起的放缓趋势并未改变。报告预测，未来五年私人住宅落成量，年均只有约15,000个单位，较去年实际落成20,900个单位少28％。
公营房屋方面，报告预计未来四年的年均供应量为21,800个单位，较《长策》目标落后28％。
居住质素低：私楼越来越贵，越来越细
供应短缺亦对居住质素带来负面影响，市民不但会“越住越贵”，更会“越住越细”。报告预计，未来新落成私人住宅单位的平均建筑面积，将于2024年跌至小于600平方尺（以实用率８成计算，实用面积将小于480平方尺），比2012年小了近三分一。事实上，近年市面上除了“劏房”及“货柜屋”外，还涌现了不少“纳米楼”甚至是“太空仓”，当中“太空仓”面积最少只有约20平方尺，情况堪悲。
稍为有望改善的地方是，根据发展商向屋宇署提交的建筑图则及公布的售楼书推算，“纳米楼”（即实用面积小于215平方尺的住宅单位）的落成量可预期于明年后从高位回落。
政府须尽九牛二虎之力才能实现《长策》目标
基金会过去曾多次指出，政府在《长策》中订立的十年房屋供应目标过于保守，无法弥补过往累积的供应短缺，更遑论改善市民的居住质素。尽管目标如此保守，政府仍须尽九牛二虎之力，才有可能实现。为了检视政府能否达成《长策》的十年房屋供应目标，基金会今年首度发表未来十年公私营房屋供应的独家预测，以及达至《长策》目标的量化分析。
政府在2020年《施政报告》中言明，已物色到可供未来十年兴建316,000个公营房屋单位的所需土地。但根据基金会的预测，如果各项造地措施继续以目前速度推进，未来十年只可供应277,400个公营房屋单位。若要达到政府《施政报告》中的数字，各新发展区及其他主要造地计划，需要较原定进度提前两年完成，而每年从土地改划得来的单位数量，亦需要较现时增加5％。
至于私人住宅方面，基金会预计2026至2030年间，每年平均只有12,000个单位落成，不但比未来五年年均15,000个单位少两成，也比《长策》的年均目标12,900个单位少。如要到达《长策》目标，各新发展区及铁路项目进度，需提前一年完成，各私人发展项目每年可提供的单位数量，亦需较现时增加5％。
雷厉风行 破供应“干涸”困局
基金会建议政府雷厉风行，加快推进所有主要造地计划，包括新发展区、土地改划、铁路上盖物业，以及市区重建等，同时精简现行土地及房屋发展的行政程序。具体措施方面，基金会建议政府着力研究压缩新发展区的发展流程，并落实“基建先行”，提速各项支援新发展区的交通基建项目，尤其是道路方面的十一号干线、屯门绕道及P1公路，及铁路方面的北环线、屯门南延线及东涌线延线。
另外，基金会亦促请政府确保去年施政报告宣布成立的“项目促进办事处”能认真发挥职能，精简私营房屋发展的行政及审批程序。
公营房屋方面，基金会在2020年的报告中已经指出，不少公营房屋项目均受不同的官僚程序影响而有所延误，以致无法及时动工。基金会建议政府透过去年施政报告中扩阔职能的“精简发展管制督导小组”，理顺不同部门的协调及精简当中的官僚程序，以压缩公营房屋项目的发展时间表。
社会上对于增加土地供应有不同的建议及讨论，包括发展郊野公园边陲地带，迪士尼乐园二期用地，甚至是桂山岛等。正如国务院副总理韩正表示，解决香港房屋问题难度大，但总要有开始的时候。基金会认为提升中短期房屋供应的关键，始终是集中精力确保已在进行中的各新发展区可以尽快落成。事实上，以古洞北及粉岭北新发展区和洪水桥新发展区为例，早在90年代初开始规划，但预计分别要到2031及2038年才全面落成，前后需时接近40年，实在难以接受！
展望未来，政府必须有开发具规模和完善配套的新市镇的能力，而又同时拥有建立土地储备的长线策略目光，以支援香港的长远发展。“明日大屿愿景”是当中的重要一环。“明日大屿愿景”更可调整社会对未来土地房屋供应的预期，成为政府与各持份者交涉过程中的“催化剂”，有望促使现有土地拥有者尽快发展手上的土地，释放其潜在的价值。
团结香港基金高级副总裁兼公共政策研究院院长黄元山 表示，“香港的房屋供应就如面包师傅需于短时间内制作大量优质面包一般。欠缺‘熟地’、发展过程被拖慢，就有如面包师傅只有少量面粉，使用的设备亦运作不良，即使竭尽所能，亦只能缓慢地制作出有限的面包，使房屋供应‘又贵又细’。要扭转此趋势，我们需尽快拓展新发展区，竭力推动可以释出大面积发展用地的相关工作。希望社会可以团结一致，支持政府在所有土地及房屋计划上积极推进，合力破解供应‘干涸’困局。”
团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺 指出，“过去20年来，香港都没有进行大型的土地发展计划，土地储备开始干涸，缺地的困扰日益严重。值得注意的是，‘明日大屿愿景’作为长远土地供应计划，可改变持份者对未来土地房屋供应的预期。同时，由于政府与现有土地持份者的交涉过程中，往往牵涉潜在的清拆及重置问题，大大拖慢各新发展区及其他土地供应措施推进的步伐，‘明日大屿愿景’可作为交涉过程中重要的‘催化剂’。”
《只争朝夕 解土地“三低”死结 雷厉风行 破供应“干涸”困局》土地房屋研究报告：
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