【2021年7月8日，香港】  团结香港基金（基金会）发表新一份题为《提速新界城镇化 助力香港创新天》的土地房屋政策研究报告，提出推动新界大规模城镇化，透过基建连接政府已规划的新发展区及基金会额外建议的9个潜在发展区，分别形成“文化及科技走廊”、“现代物流与商业圈”、“乐活与休憩空间”三大主题区域。

报告建议利用大湾区策略优势，释放新界发展潜力，巩固香港国际枢纽地位，实现全民安居乐业的愿景。

基金会的立场是 : 香港必须以战略眼光、全局思维，规划香港的土地发展需求。当港人将“中环视角”提升至“区域视野”，便会发现新界并非香港这个大都会的外围，而是加强香港竞争力的腹地纽带，让香港能更有策略地一方面连接世界市场、另一方面融入大湾区发展，促进国内国际双循环，发挥国际枢纽的重要地位。 

大幅提升城镇化比率　构建“宜居新界发展蓝图”

报告推算，未来30年香港需要至少9,000公顷土地，但按政府目前规划，即使“明日大屿愿景”如期落实，洪水桥、古洞北／粉岭北等新发展区进展顺利，最多亦只能够提供约5,000公顷土地。

报告建议，政府除了可将“明日大屿愿景”填海规模从1,700公顷增加至2,200公顷，并考虑建造长洲南人工岛以重置葵青货柜码头之外，亦可透过大幅加快城镇化步伐，大规模开发新界，多管齐下建立土地储备。

报告指出，香港目前只有20%的陆地为规划完善的市区，城市化程度远逊深圳的47%和新加坡的73%。基金会认为政府需以宏观视野全盘规划，大幅加快香港城镇化的步伐，发展更多规划完善的新市镇。

“明日大屿愿景”有助打通新界与港岛的交通命脉，释放新界土地发展潜力，建议政府善用契机，同步构建“宜居新界发展蓝图”，产生协同效应。

连接多个潜在发展区　打造三大主题区域

报告一共提出9个新的潜在发展区︰包括对政府已规划的4个新发展区进行扩充，形成洪水桥扩展区、锦田南扩展区、古洞北扩展区，以及新界北扩展区，此外，报告亦提出另外5个新的发展地点，涵盖元朗东南、北环线走廊、古洞南及粉岭南、锦田北、林村。

报告估算，基金会建议的9个潜在发展区可提供超过3,000公顷的土地，透过基建连接政府原本已规划的多个新发展区，可以打造成三大主题区域（图一）。

（一）文化及科技走廊

建议的“文化及科技走廊”主要位于新界北。报告指，目前政府已在落马洲河套区、古洞北及香园围等新发展区预留土地，兴建创科园及工业邨等设施。深圳方面，亦预备在皇岗福田一带，发展深港科创合作区。报告建议把握两地发展机遇，引入更多科创企业和学术院校进驻；与此同时，配合中英街、龙跃头等文化遗产保育以及艺术政策支持，将新界北塑造成一个配套完善、富有活力的创新社区。

（二）现代物流与商业圈

建议的“现代物流与商业圈”选址新界西北。报告指，洪水桥邻近深圳前海，目前已被定位为新界西北的区域经济及文娱枢纽，建议进一步扩大洪水桥的发展范围，并开发元朗东南，将新界西北打造成现代物流与商业的区域性中心。

（三）乐活与休憩空间

建议的“乐活与休憩空间”主要位于新界中部。报告指，政府目前已在屯马线锦上路站附近，规划了大型的房屋发展计划，基金会建议进一步发展锦田南北及林村一带，为未来的房屋发展计划提供扩容空间，打造优质生活圈。

革新政策思维　跨越“三座大山”

过去，香港的新市镇发展，由开始规划到第一批住户迁入，平均只需7年半时间。相较之下，近年的新发展区却动辄需要17年时间。报告将原因归纳为“基建供应不足”、“持份者利益冲突”以及“程序效率低下”三大难题，并提出多项加快城镇化的务实建议。

（一）基建先行　释放新界发展潜力

报告建议加快落实各项已规划的运输基建，特别是“明日大屿愿景”的策略性运输网络，以超前规划改善新界的对外连系。

道路方面，报告建议兴建新的南北走廊和东西走廊，纵向纾缓现时非常挤塞的新界东北干道，横向贯通主要新发展区，并接驳跨境口岸（图二）。铁路方面，报告建议兴建一条新的南北线路，连接莲塘/香园围口岸至明日大屿铁路网；并延伸北环线，分别接驳到东面的莲塘/香园围口岸，及北面的皇岗口岸；同时在洪水桥站兴建接驳深圳的跨境铁路（图三）。

（二）善用市场力量　妥善照顾持份者利益

为减缓棕地营运者、寮屋居民和农户对发展计划的抵触，报告建议政府可为每个受影响类别人士，提供具针对性的重置及赔偿方案，并透过政策支援有关人士升级转型，鼓励自愿搬迁，达致双赢局面。

此外，报告亦建议政府善用市场力量，提供合适的机制与诱因，例如由政府发行“土地债券”，鼓励业权人交还闲置土地；又或参考外国广泛应用的“土地重整”机制，以促进公私营合作等发展模式。

（三）拆墙松绑　提升行政效率

现时大规模的土地发展计划，均需经过冗长繁琐的行政程序。报告建议政府积极检讨现有的谘询、环评和法定规划程序，精简组织架构，以压缩土地发展的时间。

为避免政出多门，报告建议政府参考以往新界拓展署的方式，成立专责部门领导新发展区项目，实施成效为本的管理模式，订立明确绩效指标和问责机制，以加强监督。

填补供应缺口　缩短发展周期

除了建立长远土地储备之外，基金会认为，政府亦需正视眼前日益严重的房屋危机。基金会按实际数据预测，2021至2025年的公私营房屋落成量只有约18万个，假如要填补过去八年的供应缺口，未来五年至少要额外增加12万个单位。

为了在短期内追回相差的12万个单位，基金会认为，关键在于政府简化繁复的行政程序，以加快落实已规划多年的新发展区项目如古洞北／粉岭新发展区、东涌新市镇扩展区等，并加快土地改划的步伐，将原订于未来六到十年间（即2026至2030年）落成的23万个单位，部分提前供应。

此外，若政府采纳基金会早前的建议，发展两幅位于西贡十四乡的“未划分山地”，还可额外提供多2至3万个单位，有助进一步在短中期增加房屋供应。

《提速新界城镇化 助力香港创新天》土地房屋政策研究报告：
中文版：https://bit.ly/3i1wg43     
英文版：https://bit.ly/3dTKGSg    
重温发布会： https://youtu.be/zuX17SytsN8?t=470 

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