团结香港基金《香港房屋趋势导航2026》 楼市复苏价量齐升 灵活卖地平衡供需 公屋老化挑战将至 三招助系统化重建
团结香港基金《香港房屋趋势导航2026》 楼市复苏价量齐升 灵活卖地平衡供需 公屋老化挑战将至 三招助系统化重建
【2026年4月23日，香港】团结香港基金（基金会）发表旗舰年度研究报告《香港房屋趋势导航2026》。报告指出，香港住宅市场正处于关键转捩点。经历调整周期后，私人住宅市场呈现“价量齐升”的复苏势头。与此同时，公营房屋供应进入“策略性收成期”，面对公屋老化即将衍生的巨大挑战，基金会倡议政府把握难得的政策窗口，将政策重心由单纯增加供应，转向系统性推动高龄屋邨重建。
私人住宅市场回顾：价量齐升库存回落 发展商转利润主导
报告分析最新市场数据，指出2025年私人住宅市场已步入“价量齐升”的复苏期。当中，以“上车盘”表现最为突出，A类单位（40平方米以下，约430尺）楼价升4.1%，售价400万港元以下的单位成交量更按年飙升29.4%，反映印花税门槛调低及全面“撤辣”有效释放刚性需求并刺激投资意欲。
随着落成量放缓及交投上升，净吸纳量自2021年以来首次重上正数，新盘货尾量亦较高位回落18%。库存压力纾缓，促使发展商改变策略，由过往“以量为先”减价促销，转为以利润为本的定价方针，反映供应失衡最严峻的时期已经过去。土地市场方面，官地招标竞争愈趋激烈，入标价差距收窄，每幅地皮平均吸引8至9份标书，显示市场一致认为地价已见底回稳，为后市提供更坚实的支持。
私人住宅市场展望：供应将见周期低位 供需平衡迅速收紧
展望未来，报告预计2026至2030年私人住宅年均落成量为17,100个单位，惟短期供应将迎来周期性低位。2026年落成量料将回落至约16,700个，2027年进一步减至约15,400个。其后随着动工量及“熟地”供应趋稳，落成量预计于2028至2030年将再次回升。展望2031至2035年的第二个五年期间，视乎政策及市场调整，年均
落成量预计介乎13,300至24,800个单位。
需求方面，香港人口在过去数年呈强劲“V型”反弹。虽然出生数目等本地自然增长因素有所放缓，但外地人才及学生大量流入，为市场注入新动力，带动租金创下历史新高。加上按揭利率跌穿3.5厘的封顶水平，借贷成本已明显低于租金回报，带动市场需求逐步“转租为买”，为后市提供稳固的基本面支持。
值得关注的是，反映市场供需平衡的“供应库存月数”指标已由 2023 年高位的102 个月，大幅减半至 2025 年的 49 个月，显示市场平衡正迅速收紧。视乎动工量变化，预计到2030年，此比率将落在28至62个月之间。为防市场大幅波动，基金会建议建立一个主动及灵活的土地供应框架，结合“供应库存月数”与楼价走势，更全面审视市场状况，让当局透过弹性调节推地步伐，主动引导市场平衡。
公营房屋聚焦：老化推升维修成本 调拨新楼协助重建
报告指出，当局近年在提速建屋步伐、缩短轮候时间及提升居住质素等方面均取得稳步进展。而在推动公屋重建方面，目前规划中及进行中的重建项目单位数量已亦大幅扩展至约41,000个，远超过去10年累计约17,000个单位的落成量。但与此同时，公共屋邨老龄化正带来巨大的挑战，预计在未来10年，房委会辖下将有超过23万个公屋单位陆续踏入50年楼龄，而每个单位的平均维修及改善工程开支亦持续上升，因此未雨绸缪尤其必要。
随着未来五年及十年的传统公营房屋年均落成量显着改善，预计分别达35,000及45,000万个单位，双双超越《长远房屋策略》（《长策》）每年29,400个单位的目标，香港正迎来系统性推动高龄屋邨重建的历史契机。
为此，基金会提出三大制度性改革倡议。第一，将每年10%至15%的公营房屋落成量拨作专属的调迁储备，用作安置受重建影响的公屋居民。第二，在《长策》框架的供应目标内分开列出“重建配额”，每年披露预留的单位数目，以及滚动式的五年期项目清单。第三，在合适项目增加重建后的资助出售房屋比例（如将公屋／绿表置居计划与其他资助出售房屋的比例订为60：40），透过跨单位补贴，可将净支出大幅降低高达78%。上述三管齐下，可将公屋老化的巨大挑战，化作推动重建的重大契机。
团结香港基金总裁李正仪博士指出：“香港房屋发展正站在一个历史性的转捩点。过去多年，社会聚焦于‘追落后、补缺口’；如今随着私楼市场逐步回稳、公营房屋供应渐入佳境，政策思维亦必须与时并进。面对市场周期起伏与公屋急速老化的双重挑战，未来的关键在于‘精准管理’——以数据为本，灵活调节造地节奏，防范大起大落；同时把握供应改善的黄金窗口，果断推动高龄屋邨重建。香港的房屋政策，必须实现一次根本性转型，全面迈向‘管周期、提质素、谋长远’。”
团结香港基金副总裁兼公共政策研究院执行总监叶文祺先生表示：“香港私人住宅市场已进入复苏轨道，突显刚性需求释放与发展商行为转向的双重转变。值得留意的是，发展商已由被动减价去库存，转向以利润为主导的主动定价——这是行业信心重建的明确信号。然而，市场正面临‘供应周期见底’与‘需求动力增强’的叠加压力，供需平衡正快速收紧。我们建议当局建立一套前瞻性的土地调控框架，以数据驱动推地节奏，在供应低谷与需求高峰之间灵活调节，防止市场再度大幅波动。”
团结香港基金助理研究总监、土地及房屋研究主管梁跃昊先生指出：“香港公营房屋发展近年稳步向前，为持续‘提质’创造了更大空间。 未来十年的供应高峰，将首次为香港提供具规模的调迁资源，是推动系统性重建的关键。 这是提升居住质素、释放发展容量、重整老旧社区的必要投资。但必须强调的是，这不仅涉及楼宇拆卸与重置，更牵动居民数十年来建立的社区网络、邻里关系与生活记忆，我们亦须高度重视重建过程中所衍生的社会影响，确保更新计划以人为本、平稳推进。”
《香港房屋趋势导航2026》：
报告摘要：https://bit.ly/4e3c9kz
简报：https://bit.ly/4sSssUN
【2026年4月23日，香港】团结香港基金（基金会）发表旗舰年度研究报告《香港房屋趋势导航2026》。报告指出，香港住宅市场正处于关键转捩点。经历调整周期后，私人住宅市场呈现“价量齐升”的复苏势头。与此同时，公营房屋供应进入“策略性收成期”，面对公屋老化即将衍生的巨大挑战，基金会倡议政府把握难得的政策窗口，将政策重心由单纯增加供应，转向系统性推动高龄屋邨重建。
私人住宅市场回顾：价量齐升库存回落 发展商转利润主导
报告分析最新市场数据，指出2025年私人住宅市场已步入“价量齐升”的复苏期。当中，以“上车盘”表现最为突出，A类单位（40平方米以下，约430尺）楼价升4.1%，售价400万港元以下的单位成交量更按年飙升29.4%，反映印花税门槛调低及全面“撤辣”有效释放刚性需求并刺激投资意欲。
随着落成量放缓及交投上升，净吸纳量自2021年以来首次重上正数，新盘货尾量亦较高位回落18%。库存压力纾缓，促使发展商改变策略，由过往“以量为先”减价促销，转为以利润为本的定价方针，反映供应失衡最严峻的时期已经过去。土地市场方面，官地招标竞争愈趋激烈，入标价差距收窄，每幅地皮平均吸引8至9份标书，显示市场一致认为地价已见底回稳，为后市提供更坚实的支持。
私人住宅市场展望：供应将见周期低位 供需平衡迅速收紧
展望未来，报告预计2026至2030年私人住宅年均落成量为17,100个单位，惟短期供应将迎来周期性低位。2026年落成量料将回落至约16,700个，2027年进一步减至约15,400个。其后随着动工量及“熟地”供应趋稳，落成量预计于2028至2030年将再次回升。展望2031至2035年的第二个五年期间，视乎政策及市场调整，年均
落成量预计介乎13,300至24,800个单位。
需求方面，香港人口在过去数年呈强劲“V型”反弹。虽然出生数目等本地自然增长因素有所放缓，但外地人才及学生大量流入，为市场注入新动力，带动租金创下历史新高。加上按揭利率跌穿3.5厘的封顶水平，借贷成本已明显低于租金回报，带动市场需求逐步“转租为买”，为后市提供稳固的基本面支持。
值得关注的是，反映市场供需平衡的“供应库存月数”指标已由 2023 年高位的102 个月，大幅减半至 2025 年的 49 个月，显示市场平衡正迅速收紧。视乎动工量变化，预计到2030年，此比率将落在28至62个月之间。为防市场大幅波动，基金会建议建立一个主动及灵活的土地供应框架，结合“供应库存月数”与楼价走势，更全面审视市场状况，让当局透过弹性调节推地步伐，主动引导市场平衡。
公营房屋聚焦：老化推升维修成本 调拨新楼协助重建
报告指出，当局近年在提速建屋步伐、缩短轮候时间及提升居住质素等方面均取得稳步进展。而在推动公屋重建方面，目前规划中及进行中的重建项目单位数量已亦大幅扩展至约41,000个，远超过去10年累计约17,000个单位的落成量。但与此同时，公共屋邨老龄化正带来巨大的挑战，预计在未来10年，房委会辖下将有超过23万个公屋单位陆续踏入50年楼龄，而每个单位的平均维修及改善工程开支亦持续上升，因此未雨绸缪尤其必要。
随着未来五年及十年的传统公营房屋年均落成量显着改善，预计分别达35,000及45,000万个单位，双双超越《长远房屋策略》（《长策》）每年29,400个单位的目标，香港正迎来系统性推动高龄屋邨重建的历史契机。
为此，基金会提出三大制度性改革倡议。第一，将每年10%至15%的公营房屋落成量拨作专属的调迁储备，用作安置受重建影响的公屋居民。第二，在《长策》框架的供应目标内分开列出“重建配额”，每年披露预留的单位数目，以及滚动式的五年期项目清单。第三，在合适项目增加重建后的资助出售房屋比例（如将公屋／绿表置居计划与其他资助出售房屋的比例订为60：40），透过跨单位补贴，可将净支出大幅降低高达78%。上述三管齐下，可将公屋老化的巨大挑战，化作推动重建的重大契机。
团结香港基金总裁李正仪博士指出：“香港房屋发展正站在一个历史性的转捩点。过去多年，社会聚焦于‘追落后、补缺口’；如今随着私楼市场逐步回稳、公营房屋供应渐入佳境，政策思维亦必须与时并进。面对市场周期起伏与公屋急速老化的双重挑战，未来的关键在于‘精准管理’——以数据为本，灵活调节造地节奏，防范大起大落；同时把握供应改善的黄金窗口，果断推动高龄屋邨重建。香港的房屋政策，必须实现一次根本性转型，全面迈向‘管周期、提质素、谋长远’。”
团结香港基金副总裁兼公共政策研究院执行总监叶文祺先生表示：“香港私人住宅市场已进入复苏轨道，突显刚性需求释放与发展商行为转向的双重转变。值得留意的是，发展商已由被动减价去库存，转向以利润为主导的主动定价——这是行业信心重建的明确信号。然而，市场正面临‘供应周期见底’与‘需求动力增强’的叠加压力，供需平衡正快速收紧。我们建议当局建立一套前瞻性的土地调控框架，以数据驱动推地节奏，在供应低谷与需求高峰之间灵活调节，防止市场再度大幅波动。”
团结香港基金助理研究总监、土地及房屋研究主管梁跃昊先生指出：“香港公营房屋发展近年稳步向前，为持续‘提质’创造了更大空间。 未来十年的供应高峰，将首次为香港提供具规模的调迁资源，是推动系统性重建的关键。 这是提升居住质素、释放发展容量、重整老旧社区的必要投资。但必须强调的是，这不仅涉及楼宇拆卸与重置，更牵动居民数十年来建立的社区网络、邻里关系与生活记忆，我们亦须高度重视重建过程中所衍生的社会影响，确保更新计划以人为本、平稳推进。”
《香港房屋趋势导航2026》：
报告摘要：https://bit.ly/4e3c9kz
简报：https://bit.ly/4sSssUN
