香港住宅市场正处于关键转捩点。经历调整期后，私人住宅市场呈现“价量齐升”的复苏势头。与此同时，公营房屋供应进入策略性收成期，为香港创造了难得的契机，将政策重心由单纯增加供应，转向系统性推动高龄屋邨重建。

团结香港基金（基金会）发表《香港房屋趋势导航2026》报告，深入剖析最新的房屋供应趋势及整体房屋政策。

私人住宅市场回顾

2025年私人住宅市场已步入“价量齐升”的复苏期。当中，以“上车盘”表现最为突出，反映印花税门槛调低及全面“撤辣”有效释放刚性需求并刺激投资意欲。净吸纳量自2021年以来首次转正，新盘货尾量较高位回落18%，库存压力纾缓，发展商定价策略由减价促销转为利润为本。土地市场方面，官地招标竞争愈趋激烈，入标价差距收窄，每幅地皮平均吸引八至九份标书，显示市场一致认为地价已见底回稳，为后市提供更坚实的支持。

私人住宅市场展望

展望未来，报告预计2026至2030年私人住宅年均落成量为17,100个单位，惟短期供应将迎来周期性低位。需求方面，香港人口在过去数年呈强劲“V型”反弹，为市场注入新动力，带动租金创下历史新高，为后市提供稳固的基本面支持。此外，反映供需的“供应库存月数”已由2023年高位的102个月，大幅减半至2025年的49个月，市场正迅速收紧。预测显示，“供应库存月数”在2030年可能介乎28至62个月之间，反映市场可在短时间内走向极端。因此，基金会建议政府建立灵活的土地供应框架，结合库存与楼价走势，弹性调节推地步伐以引导市场平衡。

公营房屋政策聚焦

报告指出，当局近年在提速建屋步伐、缩短轮候时间及提升居住质素等方面均取得稳步进展。而在推动公屋重建方面，目前规划中及进行中的重建项目单位数量已亦大幅扩展至约41,000个，远超过去十年累计约17,000个单位的落成量。但与此同时，公共屋邨老龄化正带来巨大的挑战，预计在未来十年，房委会辖下将有超过23万个公屋单位陆续踏入50年楼龄。与此同时，每个单位的平均维修及改善工程开支亦持续飙升，因此未雨绸缪尤其必要。趁着供应明显改善，香港更应把握这个政策窗口，逐步将高龄屋邨的系统性重建制度化。