撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、研究員潘灝儀 助理研究員許雅婷

在立法會審批「明日大嶼願景」前期研究的撥款時，政府就有提及關於財務安排的研究已經被納入前期研究當中。有見社會普遍認同財務安排是一個重要議題，筆者尤其希望政府能就此獨立研究；同時將其中的階段性成果盡早透露以釋除坊間疑慮。

各種發展方案都有例可依

觀乎過去政府就大型項目的融資往績，筆者發現政府至少採取過六種不同模式，包括出售用地發展權、先賣地後交付模式、成立專門機構、BOT模式、鐵路加物業模式、發債融資等方案。而每種發展模式都各有所能，在此筆者希望能一一簡介。同時，筆者亦認為政府可按項目斬件，根據不同部分的獨有性質搭配相應的發展模式，無須限定某一種特定模式發展。

出售用地發展權

沙田新市鎮14區的發展就屬於出售用地發展權的發展模式。當時四大發展商組成的聯營公司中標，投標價大約等於地價減去填海及相關工程的差額。（注1）聯營公司負責進行一幅59公頃用地的填海，亦須興建道路等配套。工程完成後聯營公司將約70%土地轉交政府作公共房屋及其他基建， 而其餘部分則發展作沙田第一城。這個模式讓政府不但無需承擔建築費用，甚至能預收賣地的款項。但這種模式亦牽涉工程運營，因此有幾點考慮，例如是如何確保潛在市場參與者都可以公平競爭、確保工程質素達標等。

「先賣地後交付」模式

在今季即將拍賣的中環新海濱三號用地，政府就正正是採用「先賣地後交付」的模式，即時是透過在賣地章程列明地皮將會延遲到未來交付，但是仍然沿用現時的賣地模式將地皮提早賣出。如果該模式將能被套用於「明日大嶼」內，預想將會是政府需要預先準備填海區内的規劃，劃出可供發展商競投的範圍，然後政府將能預先獲得賣地收入，在填海工程完成才將地皮交付予發展商。

其他模式包括專門機構、BOT、「鐵路加物業」及發債

當然，除以上所述的兩種模式外，過往政府亦有採納過其他模式發展大型基建。例如，香港機場管理局就屬於成立專門機構的發展模式。機管局透過營運機場以取得經常性收入，在三跑工程中亦無需政府注資。香港亦有多條隧道透過BOT模式（即建設 – 經營 – 轉讓）發展。最經典的當然是海底隧道，隧道通車後短短三年半已經回本，其後亦在1999年專營權届滿後交還政府。而港鐵就屬於香港獨有的「鐵路加物業」模式。現時成為供應重鎮的日出康城正正就是2000年批出的將軍澳沿綫物業發展權。而近月政府再度發行ibond而引來熱話，但其實在2004年政府亦有推行過「五隧一橋」計劃，該計劃是當時香港有史以來最龐大的發債。

回望前行，冀社會討論回歸政策化

「明日大嶼願景」自特首於施政報告提出已有超過兩年，筆者當然理解，社會對於計劃在不同層面存在種種疑慮，但同時亦希望政府可以追回失去的時間，立即展開研究。造地是民生之計，筆者衷心祝願社會的討論能回歸政策化，使香港的造地步伐能順利邁進。

注1: 投標價格在此是經過簡化表示，實際標書内容亦有反映利率、現值、分期付款等其他因素。