撰文 : 團結香港基金研究員 梁躍昊、政策倡議經理 潘詠兒

香港樓價冠絕全球，「住得細、住得貴」是不少香港家庭的寫照。據政府統計處去年公布的2021年人口普查數據，香港市民人均居住面積僅為172平方呎，低於東京的平均210平方呎及新加坡的270平方呎，一河之隔的深圳人均居住面積更達300平方呎。過去一段時間，市場上發售的部分私人住宅單位因面積細小被稱為「納米樓」。

歸根究底，住宅單位「納米化」與香港土地供應嚴重不足，以及市民負擔能力下降有關，是市場自我調節後產生的現象。隨着近年特區政府就土地房屋供應問題推出不少新舉措，讓港人「住大啲」的願景能否實現，通過解讀市場動態或可略知一二。

「納米樓」不再壟斷剛需

小型單位有「售價低、『上車』易」的特點，因此部分首次置業的市民為求「上車」，紛紛「將貨就價」，明知面積較細也要登上置業階梯。然而，供求因素增加買家選擇，「將貨就價」現象有所減退。在需求方面，按揭成數規例的放寬，意味着首期支付金額比以往大幅減少。這提升了置業人士的負擔能力以及購買較大面積單位的意欲。而在供應方面，資助房屋供應的增加，提供了更多可負擔的替代選項。以上兩項因素，均導致小型單位的吸引力有所下降。其售出比率自2020年起已被中型單位（即實用面積介乎430至752平方呎的乙類單位）超越，並在去年進一步拉開差距。

此外，特區政府由2022年初起在住宅用地的賣地條款中，加入最低單位實用面積為約280平方呎的要求，以改善居住空間，並會將該要求推展至所有政府賣地項目、鐵路物業發展項目、市區重建局項目，以及由私人發展商進行的發展和重建項目。

團結香港基金早前發表新一份十年房屋落成量預測，預計小型單位佔新落成私人住宅的比例將於今年見頂，而2024年後將有更多中型單位落成。至於「納米樓」方面，在政府宣布在賣地條款加入最低單位實用面積前，已有一定數量已經動工，所以落成量雖然仍會持續增加，但將在2024至2025年漸趨平穩。

政府一直強調，增加土地供應是提升宜居度的根本方法，並提出交椅洲人工島和北部都會區兩個重大發展項目。筆者期望，當局可緊跟擬好的土地房屋供應路線，為香港建立穩健基礎以持續提升居住空間，逐步邁向成為一個更宜居的城市。