新一份《施政報告》提出以立法方式規管劏房，並訂立最低標準，合標單位將名為「簡樸房」，經認證及登記後才能將單位繼續合法出租，從而取締劣質劏房。根據當局表示，今年12月將向立法會説明「簡樸房」登記制度的詳細情況，並進行為期兩個月的諮詢，目標在2025年内完成立法，最快於2025年第四季開始12至18個月的登記期，隨後也會有一至兩年寬限期給業主作改裝。

雖然政策詳情及諮詢尚未開展，但社會上已有意見反映，為符合法例規定，業主或需要進行重新裝修，憂慮業主把單位改建的成本轉嫁給租戶身上。因此有意見認為應增設起始租金，以限制租金升幅及保障居住權。然而，即使訂立了最低標準，可預期「簡樸房」的質素仍會有所不同，因此制定起始租金難度甚高，更有可能令供應減少。再者, 基本經濟原理及實證證據均指出，此舉將扭曲市場，令價格機制分配資源的效用受阻，將引申其他的反效果。要避免這種現象，增加供應才是最有效的方法，而在過渡期的安置安排也值得當局深思。

制定難度甚高 或令供應減少

據坊間不同團體和組織的調查反映，希望政府在規管劏房的同時，在現時的劏房租務條例上增設起始租金，水平需低於同區非劏房。其中建議制訂起始租金的方法包括：以公屋單位相約的2,000元為基準、參考每區相關私人住宅的租金指數，以及參照差餉物業估價署對個別單位估值租金水平等。

然而，正如一般私人住宅的租務市場一樣，劏房的市值租金受到其地點、大小、間隔、裝修、設施等影響，難以一概而論地訂立一個劃一的起始租金水平。而未來因應「簡樸房」標準實施，以及更多簡約公屋和過渡性房屋落成，可以預期劏房租務市場將會有較大的變化。若要進一步細緻化為個別劏房訂定起始租金，考慮到現時全港有約11萬個劏房，其龐大數量和複雜程度可想而知。由此可見，因應上述的因素，要客觀、公平，和合理地制定起始租金難度甚高，需要花費很大的資源去處理。

即使定下起始租金，有需要的住戶最終也會受到負面影響。由於業主會評估其回報率，假如起始租金定於太低的水平，業主有可能選擇放棄將其物業以「簡樸房」形式租出，令市場上的供應減少。一項在美國麻薩諸塞州劍橋市的研究提供證據顯示，在租金管制政策實施後的十年內，約有 10%的受租金管制規管的單位被轉換成非租住單位。而另一個可能是，業主為追求更高的回報率，選擇鋌而走險違反法例，從而衍生劏房「地下化」，令住戶反而更加沒有保障。

社會未見其利 住戶先受其害

此外，增設起始租金的建議雖是出於善意，但往往會產生連串不符原意的後果，對措施旨在協助的部份租客不利。例如，有不少經濟學家的研究均指出，租金水平管制將導致樓宇維修保養不善，加速物業狀況惡化。導致這個現象的主因是源於業主在租金水平管制下無法從維修單位的投資上獲得額外的收入，因此業主會失去進行維修保養的誘因並任由其單位失修，導致整體的單位質素下降。一項針對美國八個大都會統計地區的研究顯示，受租金水平管制樓宇的質素，包括出現屋頂滲漏、樓宇裂痕、批盪／油漆剝落等情況，較不受管制的樓宇為低。另一項研究也指出，當美國麻薩諸塞州劍橋市撤銷管制後，投放於曾受管制樓宇的維修開支增加了約20%。

另一項可能出現的副作用，則是業主或會更加嚴格地篩選租客，令個別人士變得難以承租單位。由於在現時的劏房租務條例已經給與租客首租期兩年加次租期兩年，合共四年的租住權保障，以及規管了次租期的續租租金加幅，因此付租能力越貼近起始租金上限，並且財政狀況較為穩健的租客自然會獲業主優先考慮。換句話説，收入相對不穩定的人士，如日薪工人，將更難物色居所。

善用房屋資源 產生互補效應

要防止以上的現象出現，並真正解決基層市民的居住需求，還是需要增加公營房屋供應數量及加快興建速度。而經過政府多年努力，現時的供應前景有改善跡象，並已經開始逐步扭轉「頭輕尾重」的情況。未來五年，即2025-26至2029-2030年度的年均落成量將達約31,700個單位，比過去十年年均約15,500個單位翻了一番。

而為了盡快填補短期公營房屋供應不足的缺口，並改善居住於不適切居所的市民的生活環境和質素，當局相繼推出了採用標準簡約設計和「組裝合成」建築法快速興建過渡性房屋及簡約公屋。前者已有近18,000個單位投入服務，並有約3,000個單位在未來兩年落成；後者方面，將會共有約9,500個單位於明年落成，而全數30,000個單位將於2027-28年度前落成。

歸根究底，坊間對於起始租金的討論，其核心在於擔憂當局取締劣質劏房的措施會帶來副作用，令住戶流離失所。為此，過渡性房屋及簡約公屋正正可以產生互補效應，並提供一個「兜底」的安置選項。過渡性房屋申請人分為甲類和乙類，甲類為輪候公屋三年以上的人士，乙類為輪候時間不足三年，並且現時居於不適切居所，有迫切需要接受社區援助的人士。而簡約公屋則以為輪候公屋三年以上的人士，特別是家庭申請者優先。筆者建議，隨著簡約公屋陸續啟用，符合過渡性房屋甲類資格的住戶及申請者可由簡約公屋照顧，釋放空間調整現時甲乙類80：20的比例，並擴大乙類過渡性房屋申請，從而回應坊間上的疑慮。

土地房屋多年來一直是香港的老大難問題，不能一朝一夕解決。制定「簡樸房」標準是解決劏房問題的務實之舉，為最終「告別劏房」邁出堅實的一步。然而，運用公權力立法訂立起始租金，干預市場自由定價，最終只會扭曲市場，更有可能造成上述不符原意的後果並影響住戶的生活。當局在設計「簡樸房」登記制度時，也應善用諮詢期更多聆聽社會上的聲音，務求精準地為有需要人士提供適切的援助。