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綠置居登場 絕對會無視的……

2016-10-17

撰文: 唐榮

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綠置居登場,早前文章曾指出,項目有人看淡,有人看好,不過,以今時社會大潮流,總體單價可負擔為先,其他一切可以無視。應該要留意的是,這次綠置居採用的是較高折扣作賣點,早前團結香港基金就居屋制度,折扣出售的補地價機制作出詳解時指出:

補價非只是「貸款」 實為「權益」

「折扣」一詞不能按字面理解。因為以日常生活的交易為例,若公司向客人給予產品折扣,折扣部分毋須在未來償付。但在現時的資助出售房屋機制下,未繳付補價則必須在公開市場轉售房屋單位時悉數償付。更尤甚者,未繳付補價不會鎖定於入住日期的水平不變,須根據完成補價時單位的市值釐定。換言之,有關住戶須支付予政府的金額並非只是「貸款」,而實際上是物業的「權益」。若現行機制有任何形式的資助,那只是在融資方面,政府為上述物業擔保,令有關家庭可以取得高達物業價值95%的按揭。

上述機制直接導致香港公共房屋計劃下的「置業」有名無實。一直以來,未繳付補價,即土地價值的增長速度比通脹或家庭收入為快,令居住在資助出售單位的家庭難以儲蓄足夠資本,以清償未繳付補價。

以居屋為例,截至2012年,32萬多個居屋單位的業主之中只有22%繳付了補價而成為真正業主,餘下的78%都無法擁有一般私樓業主享有的相同物業權益。換言之,未繳付補價的規定成為主要障礙,令公營房屋業戶難以真正擁有其單位。因此,從某個層面而言,居屋單位的大部分買家其實只是「假業主」。

租置計劃的情況則更差,在12萬多個租置單位的業主之中,僅1%已繳付補價。這大概是因為政府一般向租置計劃的住戶提供更大折扣,致令未繳付補價更高,亦因而更難清償。

這次綠置居全幢公屋形式出售,頗接近租置計劃,較貴價版居屋煥然壹居的8折、近期出售中的新居屋7折、而景泰苑居屋則約6折,意味如上文所指,未繳付補價更高,更難清償或不願意清償。

以景泰苑最細單位為例,192平方呎,售價約為940,200元,平均呎價為4,897元。房委會早前指這個售價是市值的6折,換言之,若計算十足市值,單位售價實為1,567,000元,平均每平方呎樓價實為8,161元。

十足市值與折扣價之間的差價,其實是買家未繳付的單位市值,十足市值的40%,亦即626,800元,代表未付的補地價。

當單位日後在公開市場出售,屆時業主須向政府繳付補價;而未繳付補價的價值並不是按入住單位時的市值計算,而是根據繳付補價當時的市值釐定。

以上述景泰苑單位價格為例,市值升值一倍(即從1,567,000元升至3,134,000元),業主須支付的補價金額亦同樣增加一倍(即由626,800元增至1,253,600元),才能在公開市場出售其單位。

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準買家聚焦價格 忽視折扣率

這樣的數據,有哪一位準買家會算一算?唐榮希望指出,這類資助出售房屋最為準買家忽略的,應該就是折扣率及未來可能出現的相關補地價,不過,從媒體的訪問得出,市民還是最留意每單位的價格,一如私人樓,平均呎價多少已經不特別考慮,更何況未來的補地價、折扣率……。