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土地

幫年輕人向上流 優化官僚審批程序

2016-05-30

撰文:林奮強

上星期(2016年5月)社聯發表研究指出,本港年青人有「假上流,真基層」的情況。其實,隨着發達經濟體因人口老化和債台高築,逐漸步入長期低增長時代,不止香港,恐怕全球的80、90後都將面對上流動力不足的問題。

而在樓價高企的香港,年青人除了覺得「上流」難,「上樓」固然亦是大問題。早前我與一群30多年經驗的建築業老行尊,談及香港的樓價高倨不下的原因。簡單地表達:樓價 = 地價 + 建築費 + 利率 + 發展商利潤。假設低利率及利潤要求不變,影響樓價的關鍵因素便是地價和建築成本。

繁複的土地規劃及審批程序令香港錯失發展良機

高樓價元兇

而香港的建築成本之高,卻偏偏在世界上數一數二。去年底國際建築顧問公司Arcadis的研究指香港建築成本是亞洲之冠,比重視防震的日本還高,在全球更排行第三,僅次於倫敦、紐約。但明明環球通縮,中國的銅、鐵、水泥價格更下跌四、五成,本地建築費本應向下,為何逆全球大趨勢而上升?席間行內的專家指工資只佔建築費約三分之一,因此薪金上升並非建築費暴漲的唯一因素,反而緩慢的官僚審批程序(red tape)複雜所帶來的工作效率低下(inefficiency)才是元兇。

所以若審批延誤仍不受控制地加劇,建築成本也會不斷抽升;那麼即使政府讓地價下調至零「賤賣」土地,(正如有發展商指地價已跌至每平方呎2,000多元,比杭州最新地價還低,亦令政府「支持高地價政策」的指控不攻自破),建屋成本以至樓價也難以下跌。可惜,今天公共政策討論動輒把議題政治化,卻忽略了問題的核心和真義:例如近日新界收地問題,因為當中牽涉發展商,社會的討論便轉移到「地產霸權」之上,而忽略了明明有私人土地被佔用多年;以至東北新市鎮發展可以帶來數以萬計的公、私營住宅單位。

同樣地,官僚審批程序的效率問題遠不及「官商勾結」、等容易上口的口號煽情,社會並不會太熱烈討論;但它卻確實是急劇地打擊本港競爭力的大問題,亦已為社會經濟造成「全輸」局面:(1)樓價高企,年青人嘆「上車」無望;(2) 審批程序同時影響公私營房屋供應,公屋落成慢了,基層上樓無期;(3)商業硬件落成慢了,推高租金,外商卻步,青年「有才無工做」,自然上流力欠奉;及(4)政府地價收入縮水,壓抑了扶貧助弱的資源。樓價不理經濟死活上升,但政府收入卻減少的形勢已成定局。

審批制度僵化礙發展

土地發展的審批程序緩慢,箇中原因離不開城市規劃制度的繁文縟節過多、審批的官員態度僵化,欠缺靈活彈性;以及部分法規追不上時代變遷與社會需要等。舉個例,審批部門如屋宇署及地政總署在審批圖則時,都有服務承諾甚至法定時限,要在限期前完成審批。本來這應是「上限」,實際情況卻變成審批往往都只趕在限期前完成——但明明不同發展項目規模不一,沒理由一個3座大廈的屋苑,和一個只建3間房屋的發展,審批的時間居然會一樣。背後似乎反映主審官員只按本子辦事,沒有靈活地因時制宜,加快審批。

又例如,本港有大量「綜合發展區」(CDA),這些地皮上的任何發展都需要提交「總綱發展藍圖」供城規會審批。而有關審批卻沒有清晰客觀的準則,而且任何微細更改,都必須重新遞交新申請,費時失事。正如去年團結香港基金的研究指出,本港仍有待批核的CDA土地達200公頃,凍結近10萬個住宅單位供應,無助紓緩極其嚴峻的房屋短缺。而本年初,港大的另一研究亦有類似結論。

又例如,現時的法例基於消防安全,規定安老院的高度限制為24米;然而醫院卻沒有類似的限制,可以建成20至40多層的高樓——雖然兩者同樣都住著行動不便的人士(長者及病人)。面對迫在眉睫的人口老化,社會對安老院宿位需求與日俱增,是否應因時制宜,放寬相關的限制,務求地盡其用?

若和區內其他城市比較,中山市將以80億元興建面積80公頃,相等於2.5個香港海洋公園的航天樂園;類近的造價,在香港連一間瑪麗醫院的重建也造不到(逾90億元)。再者,香港迪士尼的第二期發展計劃卻遲遲未落實,令旅遊業飽受挑戰,包括橫琴長隆、上海迪士尼樂園、未來的北京環球片場等。

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本港需要加快發展,以便提升年青人上流力。
 

香港宜急起直追

繁複的規劃及審批程序不單白白令香港錯失發展良機,更令基建超支,令政客把「基建大白象」口號掛在口邊,挑起社會矛盾。但事實是,交通基建是投資而非開支,為香港帶來客源和商機。今天的投資,是為了建立未來60年稅源的基礎,換言之也支持了未來數十年的社會福利。

香港今天其實早已強敵環伺,對我們的商機虎視眈眈。我們已因沒有創科政策配合,把明明起源於香港的無人機公司大疆白白送給深圳;而明明會展場地極為不足,年年「趕客」時,亞博館第二期的發展卻又耽誤多時,勢把會展旅遊業的機遇送給橫琴;商場、酒店供應不足,旅遊業勢敗於澳門;就連金融業機遇也隨時輸給前海、上海!

過去170多年,香港的發展機遇吸引無數人才「尋找他鄉的故事」,如邵逸夫、李嘉誠等。逆水行舟,不進則退。為了年青人上流,基層家庭上樓,香港必需急起直追,加快發展,包括優化各項官僚程序,否則我城的肥水就會流到別人田,更因審批效率越來越差而糟蹋了年青一代的上流力及上樓力,香港便會由「尋找他鄉的故事」的目的地變成起點;因為讀書最多的80、90後將被迫離鄉別井,令香港變成老人村,令我們欠缺資源支援老弱傷殘而陷入長期衰落,恨錯難返。

原載於《晴報》及《經濟日報》2016年5月30日,獲授權轉載。