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土地

黃友嘉:建立長遠土地儲備 作新市鎮發展

2015-12-06

撰文:黃友嘉 香港中華廠商聯合會永遠名譽會長

回顧過去數十載,香港移山填海,大興土木,發展了多個新市鎮以滿足市民的住屋需要,提升居民的生活質素。在六十年代,香港便開始發展荃灣、沙田及屯門等新市鎮;七十年代發展大埔、粉嶺╱上水及元朗;八十年代則有天水圍和將軍澳。可是,自九十年代至今,香港只發展了一個新市鎮,即是東涌。而且,相較於發展成熟的沙田容納了近六十六萬人口,東涌的規模是最小的,只居住了十萬人左右;而在東涌新市鎮之後,本港幾乎所有的土地發展項目都屬零散式的小型發展。

新市鎮對滿足市民住屋需求的重要性毋庸置疑。事實上,九個新市鎮總共居住了逾三百三十萬人,佔全港人口超過四成五。然而,展望未來,香港的下一個具規模的新市鎮──洪水橋新發展區,最快要到二○二三年才能落成,現時有殷切居住需要的市民還需要等一段長時間─這還是假設洪水橋新發展區不會受到其他因素導致延誤。

新市鎮發展停滯不前

香港新市鎮的發展在近年停滯不前,正正點出物業市場與其他市場不同的地方。有很多服務和產品,面對突如其來的需求增加或減少,可以通過調整薪金和工作時數等,適時改變產量應付市場變化。例如工場焗麵包,今天生產比目標少五百個,明天隨時可以加班追回產量,甚至多生產一千個都不是問題─但物業市場卻並非如此。

香港的樓價由一九九○年代中期開始急升,期間政府大力造地,增加房屋供應,以求控制樓價升幅。直至一九九七/九八年遇上亞洲金融風暴,樓市泡沫爆破,一九九七至二○○三年間,本港樓市大跌,由高峰下跌六成。可是,政府催谷私樓供應量的措施,卻在這幾年持續見效,令期間私樓供應一直高企,變相加速樓價下跌。面對樓市暴跌,「負資產」湧現,政府為「托市」而減少造地、停建居屋、引入勾地表等。同樣地,這些措施的效果,要在四、五年後才出現,私樓落成量到二○○五年才開始明顯回落,其後亦一直在低位徘徊。結果樓價在二○○九年起上升,到二○一四年已升了一倍有多。

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在六十年代,香港便開始發展荃灣、沙田及屯門等新市鎮;七十年代發展大埔、粉嶺╱上水及元朗;八十年代則有天水圍和將軍澳。可是,自九十年代至今,香港只發展了一個新市鎮,即是東涌。而且,相較於發展成熟的沙田容納了近六十六萬人口,東涌的規模是最小的,只居住了十萬人左右;而在東涌新市鎮之後,本港幾乎所有的土地發展項目都屬零散式的小型發展。
 

房屋政策落後市場變化

故此,政府的房屋政策及反應每每落後於市場變化,因而加劇樓價的波幅。須知道對一個普通家庭而言,一生人價值最高的資產很多時都是自己的物業。樓價波幅過高,產生的「財富效應」就會相當巨大,就像一九九七至二○○三年香港經歷長期衰退,家庭和企業都因為資產價值一夜間大跌,資不抵債之下只能緊縮消費和投資,令經濟雪上加霜。

若我們事後孔明地想,如果當時政府沒有因為樓市大跌而減慢長遠的土地供應工作─例如當時政府到洪水橋、錦田、元朗等新界地區買回農地,相信當地居民應會非常樂意。如此一來,到十年後的今天,幾個新界的新發展區可能早已容納數以萬計的家庭,而非到今天才剛完成規劃工作!

可惜,時光一去無回。我們未有為長遠的土地需要作具視野的規劃,令過去幾年樓市一直急升,導致社會經濟問題叢生。香港社會在過去二十年為了這個「供應滯後」而付的代價,未免太高。

所以,最近團結香港基金的土地房屋報告提出土地儲備的重要性,指出須要建立長遠土地儲備,應付未來社會、經濟、民生需要,實在是一矢中的,對當前香港面對的土地房屋困境,提出有效的解決辦法。如上所述,物業市場與其他市場不同,無法快速改變產量以應付市場突如其來的變化。若政府每次只能在發現樓價過高時才作出反應,往往都會太遲。此外,香港亦應設立機制,作為決定調撥土地儲備的準則,甚至寧可「備而不用」,都總好過只能「後知後覺」地作出為時過晚的反應。

原文刊於《星島日報》2016年1月26日,獲作者授權轉載。